Петербург: Ядыкин собирает 500-миллионный портфель

Бывший директор компании Becar Commercial Property SPb Владимир Ядыкин, уйдя из компании в "свободное плавание", нашел инвестора и создал вместе с ним "BC Девелопмент", намереваясь вложить порядка $500 млн в несколько проектов в Петербурге и Ленобласти.

Первый – в зоне "Пулково-3". Площадь участка под строительство – 0,4 га: ранее здесь располагался один из вспомогательных объектов аэропорта. Участок и разрушенное здание выкупил одним из акционеров "BC Девелопмент", и теперь на улице Пилотов, 4 компания будет строить бизнес-центр класса В+.

"Мы рассчитываем, что объект будет высотой 8–9 этажей, – говорит генеральный директор "BC Девелопмент" Владимир Ядыкин. – Сейчас мы готовим тендер на генеральное проектирование объекта". Общая площадь планируется в пределах 23 тыс. м², включая крытую парковку. Арендопригодная – 15 тыс. м2. Владимир Ядыкин рассчитывает, что количество парковочных мест будет из расчета одно место на 50 м² офисных площадей, в то время как сегодня девелоперы предпочитают одно место на 100 м2.

Заявленный объем инвестиций – $50 млн, расчетный срок окупаемости – 7 лет. Впрочем, каким образом вкладчики будут возвращать средства – продавать или эксплуатировать объект, пока не решено. Владимир Ядыкин полагает, что после сдачи бизнес-центра в эксплуатацию арендные ставки составят от 1 до 1,3 тыс. рублей в месяц за 1 м² без учета НДС. "В случае продажи $3–4 тыс. за метр – вполне реальная цена для подобного объекта", – рассуждает он.

Сторонние эксперты склонны считать, что в компании подстраховались и произвели расчеты по заниженным ставкам. По оценке председателя совета директоров "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН) Андрея Тетыша, цена продажи уже построенного и заселенного арендаторами с долгосрочными договорами бизнес-центра класса В+ составит минимум $4,5 тыс. за 1 м². Руководитель проектного отдела ASTERA St.Petersburg Александр Волошин рассказал: "Арендные ставки офисов B и B+ в Московском районе сегодня составляют 720–1050 рублей за 1 м² в месяц. Учитывая ожидаемый рост цен, вполне может оказаться так, что к моменту ввода бизнес-центра в эксплуатацию ставки окажутся даже выше прогнозируемых в компании".

Разработкой концепции проекта занимались компании Knight Frank и LCMC. Архитектурную идею разрабатывала студия "32 декабря". По замыслу архитекторов здание должно иметь г-образную форму. Владимир Ядыкин не уточняет, случайно ли это совпадение. Дело в том, что 80% компании "ВС Девелопмент" владеет структура, работающая в топливно-энергетическом комплексе. По сути это и есть инвестор проекта. Остальные 20% принадлежат менеджменту.

По словам Владимира Ядыкина, акционеры приняли решение об инвестировании в различные девелоперские проекты на Северо-Западе порядка $500 млн. "Мы будем поддерживать свой "проектный портфель" на этом уровне всегда", – говорит он.

В компании рассказали, что реализация всех этих проектов начнется не раньше весны 2008 года, и до этого времени оглашать их содержание не намерены. "Могу только сказать, что два проекта мы планируем реализовать в Ленобласти, общий объем инвестиции в них составит порядка $300 млн. Они в основном в области коммерческой недвижимости – логистические и другие инфраструктурные проекты, но включают в себя и часть жилой недвижимости – такой как малоэтажное строительство. Еще три проекта, включая бизнес-центр в Пулково-3, планируем к реализации в Петербурге. Здесь все в сегменте коммерческой недвижимости. Один проект, над которым сейчас идет большая работа, и который мы планируем обнародовать в мае 2008 года, – общей стоимостью около $100 млн".

Зона "Пулково-3" последние 2 года вызывает повышенный интерес девелоперов и инвесторов. "Это связано с планами города по развитию зоны аэропорта и созданию на его месте полноценного хаба. Здесь уже заявлено строительство порядка 250 тыс. м² коммерческой недвижимости, но спрос на нее будет гораздо больше. Вся зона влияния аэропорта, которую планируют застроить до 2025 года, превышает 800 га", – рассказал Андрей Тетыш.

"Конечно, существуют риски, связанные со значительной удаленностью от метро, но сегодня мы все чаще видим, что крупные компании выбирают офисы, исходя не только из местоположения, но и из качества здания, понравившихся им с точки зрения архитектурных решений и т. д. Я не исключаю, что целевой аудиторией местных офисов станут компании, ведущие бизнес международного или всероссийского масштаба, а это сделает востребованными как офисную, так и гостиничную функции", – прогнозирует Александр Волошин.

Игорь Федоров