Инвесторы переоценили девелоперов
21.05.2008 08:27 В итоге недвижимость в Петербурге может стать менее привлекательной для
инвес
ресурса для роста больше нет, и на пике цены продаст объект. По подсчетам "Делового Петербурга", планы инвестфондов пока оправдались лишь
на четверть: из $19 млрд, заявленных фондами за последние несколько лет, на
сегодня освоено в лучшем случае $5 млрд. Тем временем доходность на этом рынке начинает падать, и интересы
инвестиционных компаний могут сместиться от Петербурга в сторону растущих
регионов. Эксперты отмечают падение ставки капитализации (СК), на которую ориентируются
покупатели и продавцы при определении стоимости сделки. По данным Colliers
International, в сегменте офисов рыночная СК упала за пять лет почти на 10%, в
2007 г. составив 8,5-9,5%. В Colliers International отмечают, что в начале
переговоров собственники надеются
предлагает 11-12%. Андрей Фоменко, владелец крупнейшей в городе сети бизнес-центров "Сенатор",
рассказывал, что был готов рассматривать предложения о продаже бизнес-центра по
ставке не выше 5%, но потенциальные инвесторы его не поняли. По словам Николая Казанского, директора Департамента инвестиционного
консалтинга Colliers International, известен случай, когда фонд, купив по ставке
капитализации 10%, в течение следующего года только за счет изменения арендных
ставок увеличил текущую доходность объекта до 14%, что эквивалентно росту цены
на объект в полтора раза. Руководители фондов говорят о неприемлемых для них условиях покупки объектов
в России. "Если бы мы могли, то покупали бы в Петербурге гораздо больше, - заявил
Тилман Краус, управляющий директор TilmanKraus Property Group. - Российская
сторона умудряется увеличить цену на объект даже за те недели, которые нужны
западному инвестору, чтобы закрыть сделку". "У нас есть принципы работы. Во-первых, проверять, прежде чем вкладывать
слишком много. Во-вторых, не покупать, если не разбираешься в специфике рынка.
Главное - хотелось бы видеть, как скоро и какой будет прибыль от проекта", -
отмечает Ксавьер Вигенс, генеральный директор компании Richmond Green Group
(Великобритания, Лондон). Высокие цены на коммерческую недвижимость В Петербурге держатся в основном за
счет дефицита объектов на продажу. Ситуация изменится через три-четыре года, когда на рынок выйдет множество
строящихся сейчас торговых, офисных, логистических центров. Консультанты из Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko указывают,
что в 2007
пока выше, чем в Москве (7,5% и 9,5%) и, конечно, в Европе (5% и 7%
соответственно). Дмитрий Железнов, заместитель директора департамента недвижимости Mirax
Group, считает, что сделок с западными инвесторами станет больше через три-семь
лет, когда на рынке появятся действительно открытые компании.
