Интервью: Артур Маркарян о недвижимости и жестком менеджменте
03.06.2008 09:49 Интервью с топ-менеджером состоялось в рамках программы "Деловой Петербург"
на телеканале "ВОТ!". "ДП": Артур, на прошлой неделе цены на петербургском рынке
недвижимости пробили психологически важный барьер - 100 тыс. рублей за 1 м2. Это
в 2 раза выше, чем в среднем по Европе, например в Германии и Эстонии. С чем это
связано и как долго будет продолжаться рост цен? А.М.: Рост обусловлен целым рядом факторов. Во-первых и
прежде всего, неудовлетворенным спросом. В России на одного человека приходится
примерно 20-21 м2. В Европе - 35 м2. Правда, в Петербурге один из самых высоких
показателей - 23 м2 на человека. Но в то же время Петербург - город, в котором
больше всего людей проживают в коммуналках. По экспертным оценкам - 15%
населения, что серьезно подогревает цены.
спрос на жилье отложенный, то есть он формировался не 5 лет, а несколько
десятилетий. Этот накопленный спрос сейчас очень сильно давит на рынок. Поэтому,
если мы хотим дойти до европейского уровня цен, нам еще строить и строить. Во-вторых, сказывается рост доходов населения: накопленная денежная масса
трансформируется в потребность покупать жилье. Растущее благосостояние приводит
к тому, что люди хотят жить в лучших условиях, дети - отдельно от родителей.
Желающих иметь свое жилье становится все больше, и предложение не успевает за
ними. Цены, как следствие, идут вверх. В России самый неприятный месяц - август. Одни эксперты говорят, что в этом
августе цены на недвижимость резко скакнут вверх, другие - что "пузырь" лопнет.
Версия про август мне представляется несколько мистической. В прошлом августе
ничего такого не было. Американский рынок провалился где-то в июле. Я всегда
смотрю на ситуацию комплексно. Сейчас не вижу факторов макроэкономического
уровня, которые дали бы ценам резко рвануть в одну или другую сторону. Серьезное
давление на цены, конечно, оказывает политика естественных монополий: повышение
цен на электричество, газ, основные транспортные услуги. Это приводит к тому,
что вырастает стоимость всего. И через некоторое время, может быть с опозданием
в полгода-год, отражается и на цене метра. В прошлом году достаточно много денег ушло на фондовый рынок, но мы все
знаем, как он сработал. Как только пошли отрицательные значения, частные
инвесторы тут же стали фиксировать прибыль и перекладывать деньги в жилье. И
сейчас инвестиции в жилую недвижимость остаются самыми стабильными и самыми
конвертируемыми. Рынок тому свидетель. "ДП": Такая стабильность перегревает рынок? А.М.: Да, это тоже один из факторов. Потому что в стране нет
ничего, что позволяло бы накопленные сбережения вкладывать и на эти вклады
зарабатывать нормальные деньги. У нас не сильно развита культура инвестирования.
Люди понимают про жилье - вот и покупают его. "ДП": Последнее время многие СМИ писали, что у строителей не
хватает денег. Насколько это серьезно? А.М.: Нужно разделять типы строительства. Что касается
коммерческого строительства, то да. Рынок уже сейчас это ощущает. Конкуренция
здесь достаточно высокая, а сроки имеют большое значение. И многие проекты
притормаживаются из-за того, что денег нет или они очень дорогие. В жилищном
строительстве же в России ситуация достаточно уникальная: уже на этапе 10-15%
освоенного строительного объема люди приходят и начинают покупать жилье. В этом
нет ничего страшного, таким способом можно удержать цены на нормальном уровне,
потому что, безусловно, в структуре себестоимости себестоимость денег занимает
существенную величину. Но именно благодаря тому что жилье продается достаточно
большому количеству людей, спектр проникновения в сбережения очень
многогранный. Какие последствия от дорогих денег? Откладывается готовность площадок под
будущие застройки. Соответственно у строителей нет возможности привлечь денежные
ресурсы, чтобы покупатель мог войти в финансирование проекта на ранней стадии,
когда деньги ни откуда больше привлечь невозможно. И ситуация отсутствия таких
денег, по моему мнению, через 1,5-2 года скажется на объеме вводимого жилья.
Потому что девелоперский бизнес очень-очень-очень инерционен. "ДП": Как повлияет на цены экспансия московских
строителей? А.М.: А как конкуренция может повлиять на цены? С точки
зрения потребителя только положительно. Будет больше предложений, разных и из
разных источников. Конкуренция - один из главных инструментов приведения в
соответствие спроса и предложения. Что же касается нас, то так как объемы у нас
значительные, работать будем в нижнем ценовом сегменте. "ДП": "Главстрой" будет демпинговать? А.М.: Нет. Ну зачем? Демпинг - это когда ты продаешь ниже
затрат и сознательно совершаешь действия, способные нанести урон конкурентам.
Мы, безусловно, не собираемся продавать ниже наших затрат - мы пришли, чтобы
зарабатывать, и у нас нет желания вступать в конфликты с коллегами по цеху.
Просто закон рынка таков, что большой объем должен продаваться ближе к нижней
границе ценовой вилки. "ДП": Когда начнете продажи у нас? А.М.: Здесь все достаточно четко спланировано. Проекты, в
которые мы вошли в прошлом году, - "Юнтолово" и "Северная Долина" сейчас на
этапе проектирования. К активной фазе строительства планируем перейти в середине
следующего года. А первые продажи начнем в 2010 году. "ДП": Какой мен
добиваться высоких результатов? А.М.: Все менеджеры такого уровня, а я поработал с разными
менеджерами, достаточно жесткие люди. Мягкотелости в этой части общества места
нет. Олег Владимирович - человек достаточно прагматичный, зрящий в суть, сразу
отсекает все прелюдии. Не относится к проблемам поверхностно, глубоко вникает в
детали, и это позволяет ему управлять ситуацией. Ну и, безусловно, он
исключительно требовательный человек, ставящий перед менеджерами задачи, которые
кажутся сначала невыполнимыми, но он-то понимает, что задачи решаемые, и когда
менеджер начинает ими занимается, то тоже это понимает. Он перфекционист по
жизни. "ДП": Президент Дмитрий Медведев объявил программу
строительства индивидуального доступного жилья. При этом назвал цену в 20 тыс.
рублей за 1 м2. Возможно осуществить такую программу в Петербурге? А.М.: Договоримся о понятиях. Когда идет речь о
себестоимости общей площади строительства, то вероятно. Сложно, но есть
вероятность. Другое понятие - инвестиционная себестоимость. Например, в
панельных домах из каждого квадратного метра продается только 0,75 м2. Нужно понимать, что есть лифт, коридор, лестницы и они не продаются, но
стоимость рассчитывается исходя из стоимости 1 м2 общей площади. Потом дом нужно
подключать к теплу, воде, системам канализации и так далее. Все это увеличивает
стоимость. Также есть понятие стоимости земли. Из всего этого и складывается
инвестиционная себестоимость. И в этом случае стоимость 1 м2 в 20 тыс. рублей -
нереальна. Еще нужно понимать, что у нас цены на цемент и металл растут темпами,
опережающими темпы инфляции. И чтобы решить проблему с ценой 1 м2, есть смысл
решить вопрос со стоимостью строительных материалов. Мне кажется, корень зла как
раз в этом.Не менее важно, но почему-то об этом молчат, вот что. Чтобы
увеличить объемы строительства в 2-2,5 раза, нужны соответствующие трудовые
резервы. Но и сейчас-то нет их избытка. Поэтому возникает миграция и, как
следствие, рост стоимости рабочей силы. И это тоже отражается на цене. "ДП": Вы говорили, что под проекты в Петербурге "Главстрою"
необходимо примерно $ 5 млрд и их будет несложно привлечь, потому что в городе
создан лучший в стране инвестиционный климат. Сами же петербуржцы так не считают
и обычно его ругают. А.М.: Они могут его ругать. Но факты говорят о другом.
Например, основные производители автомобильной отрасли, а они люди весьма
консервативные, приходят в Петербург и строят тут заводы. Дело вот в чем. В вашем городе созданы понятные условия функционирования. Да,
они достаточно жесткие, но законодательно четко прописаны, а администрация ведет
себя последовательно. То есть инвестор или банк понимают, что компания,
аналогичная "Главстрою", придя и подписав некое соглашение и выполнив пункты
этого соглашения, перейдет к следующей стадии программы. Второе, есть план развития города с четкими (!) ограничениями, есть
договорные отношения, из которых понятно, что должен сделать инвестор, чтобы
стать собственником создаваемого им имущества. Никаких абстрактностей и
обтекаемостей. Нет пересечений интересов власти и инвестора. Это очень важно. И
это и есть тот самый ключик, который может открывать многие банковские сейфы для
привлечения больших кредитных ресурсов на строительство. Да и сами банки
говорят, что Петербург им интересен. Я недавно был в Сингапуре, общался с
крупным фондом, они нам прямо сказали, что готовы с большим интересом
рассматривать все проекты в Петербурге. "ДП": На какой стадии проект реконструкции Апраксина
двора? А.М.: По контракту те площади, что находятся в городской
собственности, должны быть переданы нам. Город сейчас работает над этим. Мы еще
ничего не получили.Существенная проблема связана с историко-культурным
наследием этого объекта. Мы активно изучаем правовые и прочие нормы, которые
определяют наши дальнейшие действия на данной территории. Изучаем буквально
каждый дом. До конца этого года хотелось бы сформировать картинку по всем
зданиям. "ДП": У "Главстроя" есть интерес к "Измайловской
перспективе"? А.М.: Все большие проекты нам интересны. "Измайловская
перспектива" не исключение, мы на нее внимательно смотрим. Подождем, на каких
условиях город выставит ее на конкурс, и в зависимости от этого примем
решение. Видеоверсия интервью: Биография: Артур МаркарянОбразование высшее. В 1993 году
окончил Российский университет дружбы народов.Карьерный путь начал в
банковской сфере, занимаясь проектным финансированием. Работал в Столичном банке
сбережений, "Менатепе" и ABN AMRO. В 2000 г. сделал выбор в пользу работы в
производственном секторе и, оставив пост вице-президента российского отделения
ABN AMRO, возглавил дирекцию по финансам и экономике компании "Носта"
(Орско-Халиловский металлургический комбинат). В дальнейшем расширил свой
профессиональный опыт финансиста, занимая позиции CFO в крупнейших химических
компаниях России - "Уралкалии" и "Еврохиме". С апреля по декабрь 2006 г. состоял
в должности управляющего директора по строительному бизнесу компании "Базовый
элемент". Возглавляет правление корпорации "Главстрой" с июля 2006 г. Справка о компании: "Главстрой"Основные направления
деятельности - строительство, производство строительных материалов и
инжиниринговые услуги. В состав корпорации входит строительный дивизион
"Главмосстрой", производственный дивизион "Моспромстройматериалы", дивизион
"Главстрой-инжиниринг", риэлтерская компания "Главмосстрой-недвижимость" и ряд
других организаций. "Главстрой" управляет холдингами "Главмосстрой",
"Моспромстройматериалы" и "Мосмонтажспецстрой", контроль над которыми в августе
2005 г. получил холдинг "Базовый элемент" Олега Дерипаски. Сейчас "Базэлу"
принадлежит 75-90% каждой из компаний. "Дочка" "Главстроя", "Главстрой-СПб",
реализует в Петербурге два крупных проекта по застройке крупных земельных
участков - "Юнтолово" ( 455 га, на более чем 60 тыс. человек, инвестиции в
проект свыше $3 млрд) и "Северная Долина". В 2017 году здесь будет построено не
менее 5,5 млн м2 жилья.
