В Петербурге появился осторожный интерес к жилью
28.01.2009 19:08 Генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Илья Еременко
говорит о январском двукратном увеличении количества обращений потенциальных
покупателей. То же самое отмечает гендиректор Агентства недвижимости "Невский
простор" Александр Гиновкер: "И мы, и наши коллеги отмечают, что, вопреки
сложившейся за долгие годы практике, рынок активизировался сразу после
новогодних праздников. Звонки от покупателей начались с 4 января. Сразу по
окончании каникул началось заключение предварител
авансов". Руководитель проекта "БН.ру"Сергей Бобашев, , констатируя
резкий рост посещаемости своего сайта (30 тысяч за день, тогда как в прошлом
году лучшие показатели равнялись 25 тысячам по понедельникам), обращает внимание
на то, что особенно, на 50%, увеличился интерес к страницам с предложением
конкретных объектов. Таким образом, сейчас можно говорить об активизации если не
спроса как такового, потому что проведение сделки может занять до месяца, то как
минимум – интереса. Возможно, рынок, упавший, по оценке Ильи Еременко на 40% в
долларах и на 15% в рублях, а по оценке БН.ру на 33% и на 10% от сентябрьских
пиков, подошел к тем ценам, когда народ оказывается в состоянии самостоятельно
улучшать жилищные условия. Без привлечения, допустим, кредитов, а только за счет
собственных накоплений. На фоне неприятностей с рублем и полного неведения
относительно будущего основных мировых валют это вполне может стимулировать не
только любопытство и интерес, а и реальный спрос. Основной вопрос у "любопытствующих" - какой нынче дисконт на
вторичном рынке, многих интересует возможность продать свою квартиру и купить,
относительно немного добавив, другую в сданном доме. А в принципе, говорит
Александр Гиновкер, интересуются объектами в разных ценовых нишах: "В первую
очередь - эконом-класс – это точно. Активно спрашивают однокомнатные хрущевки от
2,5 млн руб. Достаточно активен спрос на элитное жилье, тем более что сейчас, в
отличие от весны-лета, на рынке появился выбор элитных объектов. Есть спрос и на
объекты "бизнес-класса". Сейчас все сектора находятся в движении, может быть,
"эконом" и "элита" несколько больше, "бизнес" несколько меньше". "Средний метр" в Петербурге, по данным БН.ру, предлагают
сейчас по 97,8 тыс. рублей на вторичном рынке и по 83,8 тыс. рублей – на
первичном. Причем тренд – вниз, это касается обоих рынков. Цена предложения
квартир "секонд-хенд" снижается с начала октября, причем бывали периоды, когда
падение составляло почти 1,5% в неделю. С того же времени дешевеет предложение в
строящихся домах, но с большей, как говорят на финансовых рынках,
волатильностью. Это естественно: индекс здесь зависит не только от общей
конъюнктуры, но и от маркетинговой политики крупнейших застройщиков, каждый из
которых в состоянии оказать влияние на тренд. Генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимир
Гаврильчук не прогнозирует серьезных изменений: "На мой взгляд, цены в
валюте продолжат снижение, но оно будет более плавным, чем в последние 4 месяца.
Что касается цен в рублях, то, ориентируясь на политику Центробанка РФ, могу
предположить, что цены особенно снижаться¬ не будут, и в первую очередь это
касается сегмента типового жилья. Ситуация на рынке элитной недвижимости требует
дополнительного анализа и осмысления, поскольку некоторые объекты были выведены
без учета возможного потенциального спроса". Показатели активности спроса вне оц
риелторов таковы. Строящимся жильем сейчас интересуются вдвое чаще, чем в конце
прошлого года: по данным "БН.ру", почти 100 пт (пункт — производная от
количества первичных обращений покупателей за неделю) против 50 в декабре. Год
назад показатели были несравнимы: на растущем тогда рынке активность спроса
исчислялась 470–530 пт. Но по нынешним временам опреде¬ленная активизация
налицо. Такая же картина на вторичном рынке: 235 пт сейчас против
120–150 декабрьских. Год назад по тем же причинам готовые квартиры интересовали
людей тоже втрое чаще: порядка 600 пт было в начале февраля 2008–го. То есть,
оживле¬ние, о котором в один голос заговорили риэлтеры, еще в декабре
прогнозировавшие к лету нижний предел на уровне 60 тыс. рублей за метр, при
желании можно определить и как предсмертные судороги. Однако же вряд ли: скорее
всего, мы сейчас отыграли последний всплеск, который случился в конце 2007–го —
начале прошлого годов и поднял среднюю цену по рынку сразу на треть. Тогда, за
IV кв. 2007–го, народ набрал ипотечных кредитов на сумму, сравнимую с выданной
за всю историю российской ипотеки. А ипотечных сделок за тот квартал заключили
7,5 тыс., тогда как за весь 2007 год — 18,5 тыс. Немного оживившийся в первые дни нового года интерес
говорит, скорее, о растерянности людей, пытающихся сберечь свои деньги и не
уверенных в эффективности остальных активов.¬ Цена же сейчас почти вернулась к
той, что была до последнего ипотечного бума, то есть снова можно покупать "на
свои" — просто тех, у кого они есть, стало гораздо¬ меньше. Отчеты риэлтеров о возобновившемся интересе к жилой
недвижимости нужно сопроводить главным аргументом: недвижимость успела весьма
заметно подешеветь. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в спальном
районе города сегодня, по данным агентства недвижимости "Адвекс-Центр",
составляет 2,6 млн рублей. В середине лета минимум фиксировался на уровне 3,4
млн, а все что дешевле относилось к категории откровенного неликвида. В компании "Адвекс-Центр" приводят следующую арифметику.
Городская администрация пыталась выкупать квадратные метры у застройщиков по
цене 47 тыс. руб. К этой сумме риэлтеры предлагают добавить 12 тыс. руб. –
сумма, затрачиваемая в среднем на ремонт типового жилья – и получить "что-то
около" 60 тыс. рублей за метр. По мнению Марианны Верещаги, генерального
директора АН "Адвекс-Центр", это – нижний предел падения средней цены, к
которому рынок придет летом или осенью нынешнего года. Впрочем, расчет не вполне корректен. Во-первых, по условиям
тендеров, администрация выкупает у застройщиков только квартиры с отделкой.
Во-вторых, квадрат в типовой пятиэтажке и в докризисные времена, а именно весной
2008 г., стоил не более 80 тыс. руб., цена же метра в новых, более ликвидных
домах, была вдвое выше. Очевидно, что и "дно" у жилья разных типов окажется
разным, но так детально риэлтеры сегодня не прогнозируют, а застройщики – и
подавно. "Все, что не является товаром первой необходимости, будет
дешеветь, - утверждает Марианна Верещага, - а именно: жилье "с изюминкой"
(бизнес-класс), нежилые помещения и площади в бизнес-центрах". "В секторе элитного жилья пока что-то не замечено понижение
цен, – оппонирует ей Александр Гиновкер, генеральный директор АН "Невский
простор". - Я имею в виду хорошие видовые квартиры без изъянов в центре города и
особняки в Курортном районе. Такие объекты всегда были в дефиците и крайне редко
поступали в открытую продажу, переходя из рук в руки в узком кругу. Сейчас их
стало несколько больше, но все равно трудно удовлетворять запросы. У нас есть
заказ, по которому мы ищем объект третий месяц, и не можем найти то, что нужно
покупателю". Сильнее всего на данный момент "просел" сектор аренды.
Понижение составило от 25 до 40 процентов. Также, как и на первичке, меньше
всего пока пострадали хозяева квартир класса "эконом", больше других –
арендодатели элитного сегмента. По мнению операторов, причины – падение спроса,
вызванное оттоком мигрантов, в свою очередь, обусловленным сокращениями на
предприятиях. В то же время квартир в предложении прибавилось: многие, передумав
пока что продавать недвижимость, решили пока что сдать ее в аренду. Максимальной
популярностью пользуются комнаты, цены на аренду которых пока что понизились
всего на 10%. Итого, на сегодняшний день типовая однокомнатная квартира в
Петербурге способна приносить в месяц 13-15 тыс. руб., двухкомнатная – 18-20
тыс. руб., трехкомнатная – 20-25 тыс. руб. Еще полгода назад эти ставки
соответствовали объектам на одну комнату меньше, начиная с "коммуналок". При этом, цены на аренду "суперэлитного" жилья, отмечают
риэлторы, держатся без изменений. "Только его как не было в предложении, так и
нет", - иронизирует Александр Гиновкер. Роман Бизюков, Юлия Лозовская
