Стрит-ритейл: тенденции и прогнозы
12.11.2009 16:44 По данным Росстата, начиная со второго квартала 2009 года возобновился рост ВВП. Он составил 10% по сравнению с показателем за 1 квартал текущего года. После того, как уровень ВВП сокращался в течение года, отражая кризисное состояние всей экономики, его рост свидетельствует о некотором оживлении. Уровень инфляции в октябре 2009 года был нулевым.Положительные тенденции прослеживаются и в динамике занятости. Безработица достигла своего максимума - 10,2% - в апреле. Но последние несколько месяцев этот показатель постепенно снижался и в сентябре уже составил 7,6%. Реальные располагаемые денежные доходы населения в сентябре увеличились на 1,7% по сравнению с августом 2009 года и на 4,5% по сравнению с сентябрем прошлого года. О восстановлении доходов свидетельствует и положительная динамика оборота розничной торговли. По данным Росстата, вслед за существенным падением оборота розничной торговли в январе-марте текущего года, с апреля наблюдается тенденция к его плавному восстановлению (см.Рис.1). Таким образом, можно сделать вывод о том, что в 2009-2010 ожидается благоприятная макроэкономическая конъюнктура, которая найдет свое отражение и в деловой активности на рынке недвижимости. ПредложениеСегмент стрит-ритейла менее всего пострадал от кризиса, по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости. Интерес к качественным помещениям на первых этажах сохраняется, а предложение расширяется за счет ротации арендаторов. Распределение предложения по аренде торговых площадей в формате стрит-ритейла по районам в октябре 2009 года представлено на Рис.2. Наибольший объем предложения по количеству объектов традиционно приходится на Центральный район (28%). Также в числе лидеров: Василеостровский (11%), Выборгский (10%), Петроградский и Невский районы (по 9%). В структуре предложения торговых площадей по формату наибольшее количество объектов (42%) представлено в среднем формате: от 101 до 250 кв.м. 29% - это помещения от 51 до 100 кв.м., 20% занимают относительно большие помещения от 251 до 500 кв.м. и 9% - небольшие помещения до 50 метров. Спрос Несмотря на то, что все сегменты демонстрируют снижение спроса, спрос на аренду торговых помещений можно назвать относительно стабильным. Согласно данным ГУИОН, в октябре он составил 94,48% от уровня июня 2009. В качественных торговых центрах уровень вакантных площадей, по данным компании Maris Properties/CBRE, составляет около 10%, в среднем по городу этот показатель выше – 30%. Торговые сети не спешат расширять своё присутствие на рынке ни в формате торговых комплексов, ни в формате стрит-ритейла, поскольку покупательская активность снизилась. Однако, массового оттока арендаторов также не наблюдается, поэтому уровень спроса на торговые помещения можно охарактеризовать как стабильный. Спрос на покупку торговых помещений, по данным ГУИОН, продолжал снижаться и в октябре. Он составил 89,42% от уровня июня месяца. Покупка торговой недвижимости подразумевает долгосрочные инвестиции, объем которых в условиях финансовой нестабильности сокращается, что находит выражение в динамике спроса. Ставки аренды и цены продажи За первых три квартала 2009 года арендные ставки в сегменте стрит-ритейла упали на 50%, в то время как в торговых центрах - на 10-15%. Основное падение произошло в начале года. В первую половину октября наблюдалась положительная динамика ставок аренды, а во второй половине месяца ставки снова снизились. Среднее значение ставки аренды на конец 2009 года составляет 1360 руб./кв.м./мес. Наиболее явно о продолжающемся падении ставок в сегменте стрит-ритейла свидетельствует статистика по Центральному району (см.Рис.6). Средняя ставка аренды в помещения стрит-ритейла в Центральном районе по состоянию на конец октября составила 2435,98 руб./кв.м./мес. Средние арендные ставки в районах города представлены в таблице на рис.7.Цены продажи торговых помещений имеют тенденцию к росту (см.рис.8). После относительной стабилизации в сентябре 2009 года, цены не торговую недвижимость росли в течение прошлого месяца. Лишь в последнюю неделю октября наметилось снижение. Средняя цена продажи торговых помещений по городу составила 117 308 руб./кв.м. Средние цены продажи торговых помещений в районах города представлены в таблице на рис.9. Тенденции и прогнозыНесмотря на тенденцию к оживлению как экономики в целом, так и рынка недвижимости в частности, предложение намного превышает спрос на коммерческие помещения, что негативно отражается на динамике цен и ставок аренды. Наибольшее сокращение деловой активности будет наблюдаться в сегменте покупки/продажи. Сокращение планов по развитию сетей основных торговых операторов ведет к увеличению уровня вакантных площадей. Ожидается увеличение спроса на небольшие помещения, снижение арендной платы во всех сегментах рынка, миграция из больших площадей в меньшие.
