Элитный объект в цене, если он настоящий
24.11.2009 10:07 Большинство аналитиков склонны считать, что российская экономика переходит в фазу восстановления. Так специалисты ОЭСР ожидают некоторый подъем российской экономики в 2009 и 2010 годах, благодаря восстановлению цен на нефть и мерам, принимаемым правительством и Центральным банком. Улучшение макроэкономической ситуации приводит к оживлению на рынке недвижимости. По мере восстановления рынка и незначительного роста цен произойдет активизация потенциальных покупателей. ПредложениеПо данным компании Knight Frank St Petersburg, к началу октября на первичном рынке Санкт-Петербурга в сегменте элитного жилья в продаже находилось 28 жилых комплексов общей площадью 449 тыс.кв.м. При текущей стагнации спроса, большинство девелоперов не будут выводить на рынок объекты элитной жилой недвижимости, а также инициировать новые до восстановления платежеспособного спроса.Как следствие, предложение элитного жилья сокращается. При этом многие из проектов, которые сегодня предлагаются, не соответствуют критериям и требованиям элиты. Преимущественно речь идет о проектах, которые реализуются девелоперами, ранее работавшими на рынке массового жилья. В силу неправильной сформированной концепции на этапе предевелопмента, а также оптимизации, ставшей популярной антикризисной мерой, ряд проектов сегодня лишь отдаленно напоминают элитные. В компании RBI уверены, что спрос вырастет именно на качественные проекты, соответствующие заявленному классу. По состоянию на конец сентября - начало октября 2009 г. предложение на первичном рынке элитного жилья составляет около 1600 квартир, на вторичном – еще около 700 квартир. СпросПо мнению аналитиков Knight Frank St Petersburg, неопределенность ситуации на рынке элитного жилья и ожидания относительно возможного падения цен привели к тому, что в течение последнего года многие потенциальные покупатели откладывали решение жилищного вопроса. Особенно данная тенденция была ощутима в начале года. "Если в первом полугодии 2009 г. наблюдалось значительное снижение покупательской активности в сегменте элиты, то практика продаж второго полугодия свидетельствует об оживлении спроса", - отмечают в компании RBI. По данным компании, увеличилось как количество звонков, так и число реальных сделок. Очевидно, что люди адаптировались к текущим рыночным условиям и вернулись к решению квартирного вопроса. По данным компании Knight Frank St Petersburg, в конце 2008 года продажи элитной недвижимости резко упали. С 2009 года наблюдается постепенное возвращение к докризисным показателям. Несмотря на активизацию покупателей в конце лета - начале осени продажи за квартал оказались ниже, чем кварталом ранее, что связанно с традиционным падением интереса к недвижимости во время летних отпусков. В компании GVA Sawyer также зафиксировали рост количества сделок на рынке элитного жилья в последние месяцы (август-октябрь). Причем покупки совершаются не с инвестиционными целями, а для собственного проживания.В "ЮИТ Лентек" отмечают, что за сентябрь-октябрь количество сделок по элитному жилому комплексу "Ориенталь" выросло более чем в 4 раза в сравнении с двумя предыдущими месяцами (июль-август 2009 г.). В компании это связывают как с традиционной ежегодной активностью периода сентябрь - декабрь, так и с текущей рыночной ситуацией. Элитный рынок оживился, но лишь на выборочных проектах с высокой готовностью, либо с активной деятельностью на стройплощадке (не приостановленные стройки). Кроме того, у покупателей за год ожидания сформировалось понимание того, что низкая цена продаж на объекте, где строительство не ведется, ни к чему хорошему в итоге не приведет. Поэтому, несмотря на активное снижение цен рядом девелоперов на элитные объекты спрос на них довольно не высок. Спрос активен лишь в знаковых проектах с высокой степенью готовности.По данным Knight Frank St Petersburg, в III квартале 2009 г. реализовано около 130 квартир в элитных жилых комплексах, всего с начала года - около 370 квартир. В целом за 2009 г. объем продаж по прогнозам компании может составить 550 квартир. Для сравнения, в докризисном, 2007 году, было продано порядка 900 квартир.По данным аналитиков, происходит снижение спроса на элитную недвижимость большого метража, а также смещение спроса в сторону более низкого ценового сегмента, что находит отражение как в объеме проданных кв.м., так и в динамике цен. ЦеныВ октябре 2009 года рынок жилья продолжил отрицательную ценовую динамику во всех сегментах в пределах 1% в обжитых районах города, отмечают аналитики компании «Петербургская недвижимость». Сегмент элитного жилья имеет наибольшую волатильность за период с 2007 по 2009 годы. Разброс средней цены составил от 189 тыс. руб/кв.м. в октябре 2009 года (что является историческим минимумом в рассматриваемом периоде) до 244,3 тыс. руб./кв.м. в августе 2008 года. По состоянию на 1 ноября 2009 года, средняя цена предложения на первичном рынке в сегменте элитного жилья составила 189 тыс. руб./кв.м, причем 229,3 тыс. руб./кв.м - в сегменте «элита А» и 160,7 тыс. руб./кв.м - в сегменте «элита В». В целом по итогам октября 2009 года снижение цен предложения в данном сегменте составило 0,7%.Падение цены за 10 месяцев текущего года составило 12,54% с 213 тыс.руб. /кв.м. в январе 2009 до 189 тыс.руб. /кв.м. в октябре. В целом падение цен на элитную недвижимость продолжается с июля 2008 года. Наибольшая глубина падения зафиксирована в сентябре 2008 года (около 8%), а также в апреле и июне 2009 года (по 4%). В целом, как отмечают аналитики Knight Frank St Petersburg, компании снижают цены (предоставляют скидки и т.п.) на неоднозначные предложения. Настоящая элита в цене не только не теряет, а только дорожает. В последние месяцы в компании зафиксировали рост цен. Так в сентябре цена на первичном рынке составила 7 393 долл./кв.м. и выросла за 3 квартал на 5,4%, а на вторичном 6 225 долл./кв.м. (рост составил 3,9%). Разница в оценке динамики цен на элитную недвижимость у различных компаний объясняется различием в валюте измерения. Укрепление рубля приводит к снижению рублевых цен продажи, цена в долларах наоборот растет. Увеличение средней цены в элитном сегменте на 5,4% в компании также объясняют влиянием на статистику повышения цен рядом застройщиков; сказывается и то, что более дешевое предложение «вымывается» с рынка быстрее, чем самые дорогие квартиры.В последние месяцы 2009 года будет сохраняться небольшая корректировка средних цен во всех сегментах жилья в пределах от -1,5% до +1,5%, считают аналитики «Петербургской недвижимости». Уровень цен в каждом отдельном объекте недвижимости и дисконтные программы будут зависеть от финансового положения конкретного застройщика.
