Земля Vs коттеджи
01.12.2009 15:27 ПредложениеСогласно данным «Петербургской недвижимости», в продаже находится порядка 172 коттеджных поселков (в эту цифру включены только коттеджи и участки). Аналитики «Петербургской недвижимости» отмечают в качестве тенденции появление в достаточно большом количестве новых дачных партнерств, которые позиционируют себя как «коттеджный поселок», но при этом покупателям предлагается продукт не очень высокого качества: в новых проектах очень часто не проведено межевание участков, нет кадастровых номеров. Также очень большие вопросы в таких проектах возникают с коммуникациями. Единичны проекты, где есть полный пакет коммуникаций (включая газ). В основном предлагается минимальный пакет – свет и вода. При этом зачастую за это также надо заплатить дополнительные деньги. Коттеджные поселки для постоянного проживания насчитывают 72 объекта. Эти поселки делятся следующим образом: на элиту приходится 21%, бизнес – 19%, средний класс – 26%, эконом – 14%, участки – 19%. По оценкам GVA Sawyer, доля элитного сегмента значительно меньше - порядка 7%. К элитным в компании относят такие проекты, как "Северный Версаль" ("Конкорд Менеджмент и Консалтинг"), "Корабельные сосны" ("Петростиль"), "Михайловское" ("ПБЛ Холдинг") и "Мои пенаты" ("Петростиль"). За текущий год на рынок вышел только один элитный загородный проект. Это Repino Village ИСК «Стройкомплект», расположенный на первой линии Финского залива. Этот объект продается в формате апартаментов. В целом в 2009 году, согласно данным «Петербургской недвижимости», в продажу поступили следующие объекты первичного рынка загородной недвижимости: "Петергоф-Сити" (Петроземпроект)"Вартемяги-33" (Village Consulting)"Малиновые вечера" (АН Модерн)"Репино" (Лэнд-Аспект)"Ленинское" (Лэнд-Аспект)"Академические дачи" (ИСК Грандика)"Мои Пенаты" (Петростиль)"Хвойный" (Л-Сервис)"Каськово" (BCMG Co.Ltd)"Еловая Аллея" (УНР-47)"Богемия" "Mainila" (Портал+)"Patrikki Club-2" (Freedom)"Бельведер" (Регион Девелопмент)"Петровское барокко" (Аттис)"Тайпале Плаза" (СН "Вишневый сад")"Зеленая долина" (УК "АНИРИ")"Форестград" (ДНП Форест Град)"Северное кольцо" (Village Consulting)"Малое Симагино" "Светлое" (Стройсервис)"Белое озеро" (Стройсервис)"Белая усадьба" (XL Development)"Сосны" (Кардаш и К)"Коркинский парк" (Zenit)"Ропшинские пруды" (Ропшинская Терраса)"Тихая Ладога" (ДНП Тихая Ладога)"Остров" (Вереск)"Ближняя пристань" (Фаэтон Девелопмент Групп) Планируются к выходу в конце 2009-начале 2010 следующие проекты (перечислены только основные): Noteburg /Кировский р-н (СК "Матрикс"), Альпино /Всеволожский р-н ("Загородная перспектива"), Медное озеро 2 /Выборгский р-н ("Хонка"), Velkeasaari /Выборгский р-н (Кей Девелопмент), Колтушские холмы/Всеволожский р-н (Медиапром), ДНП Удачное /Всеволожский р-н (Невская Строительная компания), Отрадное /Приозерский р-н (Parabola). Приостановлена реализация ряда проектов компании Фаэтон Девелопмент Групп («Петровская Версалия», «Меслики», «Лехтуси»), ряда проектов компании Гарант Девелопмент (теперь продаются участки под проекты: Хапо-Ое, Озерки, Разметелево), проекта "Усадьба Воронцово" компании "Оранж девелопмент"."Евросиб Девелопмент" в 2009 году отложил выход проекта «Большая Медведица». Компания Nord-Union приостановила реализацию 2-ух проектов: Северный Эдем –Красносельское и Светлое, в реализации остался только один –Запорожское. По данным Dprealty, в общем объеме предложения (первичный и вторичный рынки) традиционно лидирует Всеволожский район (23,84%). Затем идут Выборгский (17,47%) и Приозерский районы (12,24%). Большая часть объектов, предлагаемых к продаже в октябре, расположена в радиусе 50 км. от города (45% от всего объема предложения), 35% находится в районе 50-100 км. от города, 15% -- 100-200 км и лишь 5% предложения расположено более чем за 200 км. от Санкт-Петербурга. Таким образом, большинство объектов недвижимости, предлагаемых на продажу, сосредоточено вблизи границ города.На рынке земельных участков прослеживается обратная тенденция: основная масса земельных участков, выставленных на продажу в октябре 2009 года находится на удалении от города: 38% в радиусе от 100 до 200 км., и 34% в радиусе более 200 метров. Это объясняется тем, что ближе к Санкт-Петербургу располагается наиболее дорогая земля, которая застраивается, как правило, элитными объектами, что приносит наибольший доход девелоперу, поэтому продажа данных участков без застройки зачастую нецелесообразна и предложение таких участков составляет всего 10% от общего объема. СпросПо данным GVA Saywer, наибольшим спросом на сегодняшний день на загородном рынке пользуются инженерно подготовленные земельные участки без подряда, т.е. самое экономичное загородное жилье. Сделок в элитном сегменте сейчас практически не происходит.В компании Евросиб-Девелопмент отмечают, что в ноябре произошло увеличение количества продаж. В первичной продаже у компании находится поселок «Галактика». Продажи в поселке открылись в июле 2008 года, перед самым кризисом. За 17 месяцев (июль 2008 – ноябрь 2009) реализовано более 63 % от общего количества участков. То есть можно сказать, что кризис не оказал значительного негативного влияния. Согласно данным компании «Адвекс. Загородная недвижимость», на вторичном рынке наибольшим спросом пользуются недорогие земельные участки– по цене от 150 до 500 тысяч рублей за сотку. В основном этот формат был представлен объектами в садоводствах. Именно за счет активности данного сегмента поддерживался определенный уровень объема продаж. При этом количество объектов вторичного рынка, выставленных на продажу, за последний год увеличилось почти в два раза. Несмотря на большое количество запросов, реальных сделок очень мало, так как потребитель все еще надеется на снижение цен, хотя вторичный рынок уже стабилизировался. Сегодня максимальные скидки достигают 10 %, в то время как с января по март этого года они доходили до 30 %.Анализ реальных сделок за октябрь позволил агентству «Прогаль» сделать следующие выводы относительно спроса на вторичном рынке загородной недвижимости. Среди участков наибольшим спросом (36%) пользуются участки в диапазоне от 500 до 1250 тыс.руб., 21% приходится на участки от 125 до 500 тыс.руб. 21% - на участки до 125 тыс.руб. 20% -- на участки в диапазоне от 1250 до 2500 тыс. руб. и всего 1% - на участки стоимостью от 2500 тыс.руб. То есть основной спрос приходится на средний ценовой диапазон и на наиболее экономичные вариантыОсновной спрос на домовладения на вторичном рынке также приходится на средний и бюджетный сегменты. По 29% спроса приходится на дома в диапазоне от 250 до 750 тыс. руб. и от 750 до 1500 тыс.руб. 18% -- на дома от 1500 до 2500 тыс.руб., 17% -- на дома от 2500 до 7500 тыс.руб. 7% - на наиболее дешевые домовладения (до 250 тыс.руб.) и 1% приходится на верхний ценовой сегмент (более 7500 тыс.руб.). В связи с неопределенностью на первичном рынке загородного жилья (большинство проектов заморожено, а участки предлагаются без необходимой инфраструктуры и обеспечения прав собственности) будет наблюдаться дальнейшая активизация спроса на вторичном рынке загородной недвижимости. ЦеныЗа традиционной активностью летнего периода, которая выражалась в росте цен, последовал спад в конце сентября - начале октября. В середине октября наступила стабилизация, а затем рост цен продолжился. По данным компании «Петербургская недвижимость», в различных сегментах загородного рынка цены вели себя по-разному. На протяжении 2009 года отчетливое снижение цен наблюдалось в сегменте бизнес-класса с 23 млн. руб. в начале года, до 17,9 млн. руб. в третьем квартале. В среднем и эконом сегменте наблюдалась стагнация. В элитном сегменте наоборот согласно данным компании наблюдается рост с 37,7 млн. руб. за домовладение в 1 квартале 2009 года до 41,8 млн. руб. в 3 квартале. По данным GVA Saywer, актуальные цены на элитные загородные объекты (земля + дом) на сегодняшний день составляют 25-79 млн.руб. Так например, в поселке «Михайловское» дом 325 кв.м на участке в 21 сотку обойдется в 43 млн.руб, в «Корабельных соснах» дом 210 кв.м на участке 15 соток – 45 млн.руб, а в «Северном Версале» дом 550 кв.м на 20 сотках – 79 млн.руб.В Санкт-Петербурге самое дорогое предложение приходится на Приморский и Курортный районы, где средняя стоимость составляет 132-144 тыс. руб./кв.м., а также Петродворец – 126 тыс. руб./кв.м. В Ленинградской области наиболее дорогое предложение располагается в Выборгском (81 тыс. руб./кв.м.) и Всеволожском (72 тыс. руб./кв.м.) районах. Наиболее дешевое предложение в коттеджных поселках приходится на Волосовский (28 тыс. руб./кв.м.) и Гатчинский (40 тыс.руб./кв.м.) районы.
