ProEstate: В состоянии недвижимости
04.09.2009 22:08 Начало форума было ознаменовано отсутствие обещанных
властей: на открытие не приехали ни губернатор Валентина Матвиенко ни
заместитель председателя правительства РФ Дмитрий Козак. Собравшиеся называли это символичным отношением: те годы,
когда недвижимость росла и давала поступления в бюджет, первые лица не
пропускали открытие. Впрочем, как выяснилось, губернатор просто уезжала в этот
день в отпуск. picturegallery.c493c14e-5601-4269-a718-ea0711c343d3 Стендов на форуме было почти вдвое меньше, чем в предыдущие
годы, не были представлены даже основные игроки – девелоперы и вездесущие
консультанты. Однако их было достаточно среди посетителей: очевидно, что в
тяжелые времена все пришли за прогнозами по рынку и в надежде все-таки встретить
инвесторов. Неожиданно много в этом году оказалось финских компаний: от одной
только компании YIT было около десятка менеджеров. Рассуждая о будущем, все участники так или иначе пытались
понять, кто виноват в прошлых ошибках. Федеральные и городские чиновники,
бизнесмены по сути выясняли между собой отношения на протяжении всего форума.
Председатель комитета ГосДумы по собственности Виктор
Плескачевский заявил, что в кризис стало понятно, что до сих пор государство
недооценивало роль рынка недвижимости в экономике страны. По его словам, кризис
в России начался в 2002-2003 годах, когда обозначился "перегрев" на рынке
недвижимости. "Этому "перегреву" способствовала манипуляция чиновниками
цен. В Петербурге и Москве их гнали вверх отчислениями на инфраструктуру,
которые составляли до 50% стоимости квадратного метра жилья, - заявил
Плескачевский. - Для возврата к докризисному уровню цен на недвижимость
потребуется не менее 6 лет". Среди прочего заявил, что Петербург был рассчитан всего на
2,5 млн человек и точечная застройка недопустима. Сидевший рядом глава компании
RBI Эдуард Тиктинский, который как раз преуспел в уплотнительной застройке,
перевел разговор на свою любимую тему субсидирования ипотечных ставок. В кулуарах девелоперы обсуждали проблемы законодательства.
Так они предлагали подвести правовую базу под комплексное освоение территорий.
По их мнению, роль муниципалитетов, региональной и федеральной власти при
реализации этих проектов должна заключаться в софинансировании инженерной
подготовки территории и разработки градостроительной документации. Обсуждалась
также проблемы с жилищным кодексом, который "давно пора менять". "Это документ переходного периода от социализма к
псевдокапитализму", - заявил заместитель председателя Комитета по
предпринимательству в строительной сфере и ЖКХ ТПП РФ Андрей Широков. Но все же основной темой, как и ожидалось, стал выход из
кризиса. По самым оптимистичным прогнозам он должен закончиться уже марте 2010
года. Эксперты уверяли, что в июле 2009 года российская экономика оттолкнулась
от дна, и в течение полугода начнет активно расти. Примечательно, что в условиях, когда многие компании просто
пытаются выжить, неожиданно наиболее обсуждаемыми стали темы эко-девелопмента,
качества строительства, будущего городов, разумной застройки и освоения
территорий. Всеобщая неопределенность в отношении настоящего и
ближайшего будущего, когда все игроки перестали метаться (чтобы успеть
заработать на растущем рынке), заставила их подумать о более глобальных,
стратегически важных вещах. Александр Кривов, почетный архитектор России, генеральный
директор Национального градостроительного института, заявил, что у городов
вообще – очень странное будущее, поскольку сегодня никто в стране не занимается
проектированием в таких масштабах. "Девелоперов никогда ничего не интересует сверх их
бизнес-планов, - заявил он. – В результате все занимаются только подготовкой
документов территориального планирования, но это не проектирование! Нет самой
идеологии градостроительства". Выпад в сторону девелоперов сделал и Владимир Княгинин,
директор фонда "Центр стратегических разработок "Северо-Запад". "Я не вижу агентов развития за пределами власти, - заявил
он, рассуждая о том, что пора строить города, в которых смогут жить новые люди и
новые технологии. - Надо признать, что девелоперы – это мертвая рука
прошлого, которая держит нас за горло". Рядом улыбались сами девелоперы: генеральный директор ЗАО
"ЮИТ Лентек" Михаил Возиянов и заместитель генерального директора
ВТБ-Девелопмент Надежда Винник. Конфликт наметился и с другими участниками. Представители
регионов явно не захотели вникать в территории "парадигмального сдвига в
обществе", думать о поколении миллениумов, о smart-grid и нео-шоринге. Мэр Омска
Евгений Фрезоргер заявил, что его гораздо больше интересует состояние котельных
в своем регионе. "Действительно, не все должны думать о развитии, некоторые
должны заботиться просто о функционировании, а в развитие пусть не лезут", -
заявил в ответ Княгинин. На этом фоне единодушными можно назвать обсуждения
специалистов в области иностранных инвестиций в Россию. Представители западных
фондов и российские эксперты сошлись на том, что свободных денег сейчас в
принципе очень мало, но разошлись в перспективах вложений еще оставшихся
доступных средств на российский рынок. "Представьте себе тех, кто в Европе думает о рынках для
инвестиций, например, руководителя европейского банка, - говорит Максим
Стерлягов, управляющий партнер Asset Management Group. – Он видит оживление на
рынках Франции, Германии или Японии, но инвестиции в Россию для него – настоящее
самоубийство". Однако остальные сошлись в том, что российский рынок в
отличие от американского не перегружен долгами, в частности кредитами физических
лиц так, как например, США. По мнению Дэвида О'Хара, главы O'Hara Real Estate,
все дело только в том, что никто из западных фондов не хочет быть первым
инвестором в Россию. Кроме того, настоящее падение рынка в России – не так
глобально, как кажется. "Здесь не успели надуть такой большой пузырь, как на
Западе, - говорит старший президент Knight Frank Андрей Закревский. - Если брать
хорошие проекты (а только их имеет смысл рассматривать), то их очень мало. И
продать сегодня такие объекты можно всего лишь на 30-40% дешевле, чем до
кризиса. В США это падение почти до нуля". Он также указал на положительный эффект кризиса для
российского рынка недвижимости, заявив, что теперь он переходит к фазе
осмысленного развития: "Раньше все строили в расчете на бесконечный рост рынка,
спекулируя, - отметил он. – Возможно именно поэтому объекты, одинаковые до
кризиса, теперь делятся на хорошие и плохие. Теперь пора понять, что
недвижимость – это долгосрочные инвестиции, которые уравновешивают другие более
рискованные рынки, например фондовый. И то, что мы строим, остается на
века"
