Дом за рубежом: не затраты, а приобретение
02.02.2010 13:56 Прежде всего, зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция. Во-вторых, это возможность для удобного летнего или зимнего, а подчас и внесезонного отдыха, когда не нужно собирать вещи и паковать чемодан – все можно оставить в своем доме. В-третьих, это элемент престижа, постепенно вытесняющий в этом качестве загородную недвижимость. Кроме того, это возможность дать детям универсальное образование, ведь пребывание в иностранной среде позволит практически в совершенстве овладеть одним, а иногда сразу несколькими зарубежными языками. Ну и наконец, это возможность совместить многое или почти все вышесказанное одновременно. Однако выбор недвижимости, впрочем как и сам процесс принятия решения о покупке всегда сопровождаются рядом сомнений: где покупать, какие налоги сопровождают процесс покупки, насколько затратно будет содержать ту или иную недвижимость в дальнейшем, и т.д. Эксперты "Миэль Distant Property Management" условно группируют страны как "доступные", "стабильные" и "перспективные". К достаточно доступным и наиболее популярным среди россиян европейским странам можно отнести Болгарию, Чехию, южную Италию (регион Калабрия). К примеру, в Болгарии стоимость студии на черноморскомБолгария побережье, в 400 метрах от моря, начинается всего от 27-30 тыс. евро. Такой объект расположен обычно в качественном жилом комплексе, предполагающем один или несколько ресторанов, бассейн, SPA-программы, продуктовый магазин и некоторые другие возможности. Все апартаменты в комплексе сдаются полностью отделанными с кухонным блоком, а иногда и с полной меблировкой. Комплекс функционирует круглогодично, хотя основной популярностью пользуется во время летнего сезона. Приобретение недвижимости в Болгарии дает ряд дополнительных преимуществ. В первую очередь, с 2011 года страна вступает в Шенген, и такБолгарияим образом, все владеющие там недвижимостью россияне получаюБолгарият возможность путешествовать по всем странам Шенгенского соглашения. Также это заметная экономия на отдыхе у моря, и возможность ездить отдыхать без вещей, т.к. все сезонные вещи можно Дом за рубежом: не затраты, а приобретение оставлять в собственном апартаменте. Кроме того, если нет необходимости находиться в Болгарии длительное время, апартамент можно на время сдавать в аренду, тогда окупятся платежи за содержание недвижимости. По словам генерального директора "Миэль Distant Property Management" Натальи Завалишиной, стоимость содержания недвижимости в год очень невелика – в зависимости от площади недвижимости и месторасположения комплекса, а также инфраструктуры комплекса, может составлять в среднем от 200 до 800 евро. "При этом доход от аренды за летний период даже маленькой студии может составить 2000-3000 тыс. евро, что окупает расходы на содержание", - отмечает она. Немного подороже Чехия, но ее также можно назвать относительно доступной страной. К тому же, в 2009 году был принят закон, в соответствии с которым россияне могут покупать недвижимость на физическое лицо. Например, студию в новостройке в Праге в завершающей стадии строительства, можно купить всего за 60 тыс. евро. Такого рода объект обычно расположен относительно близко к центру Праги, в хорошем окружении. Площадь подобной студии начинается от 30 м2. Приобретение недвижимости в Чехии также дает ряд преимуществ. Прежде всего, это возможность получения Шенгенской визы, а в некоторых случаях и ВНЖ в Чехии, проживание в спокойной славянской стране в центре Европы, хорошие условия по обучению детей, близость к основным европейским странам – Германии, Австрии, Швейцарии и т.д. Если нет необходимости находиться в Праге постоянно, апартамент можно сдавать в аренду. По данным "Миэль DPM", годовая доходность студии площадью 30 м2 может составлять порядка 5000 евро. Можно оформить ипотечный кредит под 5-6% годовых, при первоначальном взносе не менее 50% от стоимости апартамента. Платежи за содержание недвижимости в Чехии составляют порядка 1000 – 1200 евро в год за 30-метровую студию. Достаточно интересные возможности открываются перед покупателями недвижимости в Калабрии, на юге Италии. Стоимость односпального апартамента в объекте в завершающей стадии строительства начинается от 53 000 евро. Такой апартамент располагается в районе 1,5-2 км от моря, а из окон открывается потрясающая морская панорама. На большинство строящихся объектов в этом регионе распространяется рассрочка, а на уже построенные предоставляется кредит под 3.85-4.2% годовых. Апартаменты предназначены для круглогодичного проживания, хотя в основном используются в летний сезон, который на юге Италии достаточно продолжителен – с апреля по октябрь. Приобретение недвижимости на юге Италии дает достаточно большие возможности, так как рост цен наблюдается даже сейчас, в условиях экономического кризиса; это возможность хорошего летнего отдыха, а также занятия зимними видами спорта, т.к. в непосредственной близости от побережья расположены подъемники и можно кататься на горных лыжах; есть возможности обучения детей и т.д. Содержание недвижимости здесь обходится относительно недорого: в среднем, это 1000 евро в год, а возможность сдавать недвижимость в аренду может приносить, по некоторым объектам, до 7-8% годовых. Если говорить о странах "стабильных", то к ним можно отнести, прежде всего, Германию, Францию и Северную Италию. В Германии ценовая ситуация очень разная. Объект в Берлине, - например, вторичную студию не в самом престижном районе, - можно купить за 40 000 евро, а такого же рода объект в Мюнхене обойдется уже не менее чем в 150 000 евро. Однако в Германии интересны не только жилые объекты, определенный интерес есть и к коммерческой недвижимости, к помещениям street retail-а, доходным домам, отелям. В Германии вряд ли стоит ожидать интенсивного роста, но не стоит и ожидать снижения стоимости недвижимости. Это достаточно стабильный регион, недвижимость которого не подвержена сильным колебаниям, и остается достаточно ликвидной. Подобная ситуация наблюдается и во Франции. В Париже, к примеру, можно купить студию по цене от 100 000 евро. Такого рода объекты очень востребованы, их часто арендуют студенты и бизнесмены, проживающие за городом. "Подобный вариант интересен и для собственного проживания, если бюджет достаточно ограничен, а есть задача часто бывать во Франции", - отмечает Завалишина. Определенные инвестиционные стратегии предполагают покупку нескольких таких студий, от 5 до 10. Одновременная аренда позволяет получать до 7% годовых, есть возможность продажи определенной части портфеля (т.е. нескольких студий), если появляется такая задача, или дополнительной покупки. Такие инвестиционные предложения рассматриваются инвесторами, которые предпочитают вкладывать средства в достаточно стабильные активы. Существенного роста там ждать не приходится, но и падения тоже. Достаточно стабильным регионом остается и Лазурный берег, где недвижимость особенно престижна. Мало кто знает, что квартиру с одной спальней можно купить, например, в Ницце, за 150 000 евро. Подобных объектов в этом регионе не так уж много, но они есть, и относительно недороги в содержании – в год содержание такой квартиры обойдется в среднем около 2000 евро. Распространенная информация о крайне дорогом содержании объектов на Лазурном берегу касается только действительно премиальных объектов, от 770 000 евро, потому что на такие объекты распространяется прогрессивный налог на роскошь, что делает содержание их более дорогим. В любом случае, объекты в Ницце или другом городе этой части Франции очень востребованы и могут использоваться как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Север Италии, в отличие от достаточно экономичного юга, существенно дороже и объект, который на юге можно купить за 50 000 евро, в районе Сан-Ремо или Венеции будет стоить не меньше 200 000 евро. Разница в том, что юг Италии сегодня – это динамично развивающийся регион, где есть потенциал роста недвижимости, а северные области – это сформировавшийся стабильный регион, где недвижимость не растет, но и не снижается по стоимости. Север Италии обладает рядом преимуществ – это престижность, проживание поблизости от озер, моря и горных склонов одновременно, высокая ликвидность объектов. Рассматривая условно названные "перспективные" страны, можно сказать о США, Великобритании и Испании. Эти страны всегда были интересны и востребованы среди россиян, а сейчас открываются дополнительные возможности для тех, кто планирует приобрести там недвижимость. К примеру, среднее снижение стоимости недвижимости в Нью-Йорке составляет к настоящему моменту порядка 15%. Наступил один из наиболее подходящих периодов для покупки недвижимости, сейчас продавцы наиболее гибкие в торге, а такая благоприятная ситуация складывается не чаще, чем раз в 10-15 лет. Если говорить о Манхеттене, в силу географических особенностей, там невозможно увеличить объем предложения недвижимости. "Вполне вероятно, что на Манхеттене повторится сценарий Монако, где средняя стоимость м2 жилья достигла 30 000 евро", - считает Завалишина. Помимо собственно инвестиций, это хорошее место и для всех тех, кто думает о дальнейшем образовании детей. Значительно снижены процентные ставки по ипотеке, и граждане РФ имеют возможность получать кредиты в размере 50% от стоимости объекта недвижимости на 20-25 лет по ставке 4-5%. Не менее интересны и инвестиции в недвижимость Лондона. Сейчас снижение составляет порядка 7-15%, по отдельным районам, чего не наблюдалось уже довольно давно. В последние несколько месяцев лондонский рынок несколько оживился, но пока еще сохраняется возможность, используя некоторое ценовое ослабление, приобрести недвижимость по существенно более гуманным ценам. Эксперты обращают внимание на то, что и английский фунт стерлингов сейчас не такой высокий, как это было буквально 2-3 года назад. Обладание недвижимостью в Лондоне очень престижно, это один из наиболее значимых мировых деловых и культурных центров. В последние годы стало особенно популярным давать детям классическое английское образование, поэтому недвижимость интересна и с этой точки зрения. Есть возможность получить ипотеку, в среднем под 3-4% годовых. Кроме всего вышесказанного, в Англии и в частности, в Лондоне, высокие арендные ставки, поэтому доход от аренды, как правило, выше, чем проценты по ипотечному кредиту. Достаточно выгодно сейчас можно приобрести и недвижимость в Испании. Кризис достаточно серьезно коснулся рынка недвижимости этой страны, снижение доходит до 30%. "Испания нравится российским покупателям не только своим теплым морем и хорошим климатом", - отмечает Завалишина. "Недвижимость здесь дает возможность получения Шенгенской визы, позволяющей путешествовать практически по всем европейским странам; там можно заниматься горнолыжным спортом, и также в этой стране созданы хорошие условия для проживания пенсионеров, здесь насыщенная культурная жизнь и множество других преимуществ". Кроме того, в Испании по-прежнему одна из самых простых среди всех западноевропейских стран процедур получения ипотечного кредита нерезидентами, причем срок кредита доходит до 25-30 лет. Проценты – средние для всех европейских стран, 3,5-4%.
