Доходный дом в Петербурге - как это работает
03.03.2010 07:43 Инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund из Финляндии является владельцем двух подъездов или 276 квартир дома на Коломяжском пр. По данным экспертов, финский фонд потратил на выкуп квартир порядка $?50 млн. Первый доходный дом Сделка по выкупу квартир состоялась еще в 2007 году, но только этой зимой российская дочка ICECAPITAL - ООО "Коломяжский, 15" приступило к заключению договоров о сдаче жилья. За 3 месяца работы удалось сдать больше половины квартир. "Российские рынки недвижимости являются достаточно большими и до недавнего времени были достаточно динамичными. Здесь есть где развернуться" - говорит член совета директоров ICECAPITAL Томми Вяйсанен. В ЗАО "Строительный трест" рассказали, что изначально финны планировали выкупить весь дом целиком, однако на момент совершения сделки уже намечались кризисные тенденции, и ICECAPITAL остановился на том объеме, который в итоге был приобретен, - 276 квартир проектной площадью 16 ?875 м2. В таком виде сдаются квартиры "До сих пор нам не приходилось сдавать такое значительное количество квартир с отделкой" - говорит заместитель гендиректора ЗАО "Строительный трест" Беслан Берсиров. Первый доходный домПо словам директора ООО "Коломяжский, 15" Елены Гришиной, покупка квартир фондом - это один из инструментов сохранения денег: "Выбор места обусловлен выбором ниши, мы решили сдавать в аренду жилье для среднего класса. Эти 276 квартир от одной до трех комнат, а также 52 машино-места в крытом паркинге мы будем сдавать жильцам на 11 месяцев с возможностью пролонгации договора". Стоимость аренды варьируется как от площади квартиры, так и от этажа (чем выше этаж, тем дороже квартира). По договору, арендаторам квартир запрещается делать перепланировку, перекрашивать стены. Даже для того, чтобы просверлить в стене отверстие, чтобы, например, повесить картину, жильцам необходимо обратиться в службу эксплуатации. Такие правила проживания арендодатели объясняют тем, что все квартиры выдержаны в едином стиле и нарушать его нельзя. Кухня Важно отметить, что финнам принадлежат помещения с третьего по 25-й этаж. Помещения на цокольном и втором этажах "Строительный трест" оставил себе для продажи. 90% этих площадей уже продано компаниям. По мнению российских риэлторов, окупить проект возможно только за 10 лет и более. Однако Томми Вяйсанен уверен в успешности затеи: "В наших планах - продолжить вкладывать капитал в квартиры в Петербурге". Финны будут конкурировать в борьбе за клиента как с частниками, которым принадлежит львиная доля доходных квартир в городе, так и с такими игроками рынка, как агентства недвижимости "Адвекс", "Итака" и многие другие. Ванная комната По данным риелторов, в настоящий момент средняя стоимость аренды обставленной мебелью однокомнатной квартиры составляет 20-25 тыс. рублей в месяц. В этом контексте заявленная стоимость аренды однокомнатной квартиры без мебели в доме на Коломяжском пр., 15, - от 18 тыс. рублей в месяц - соответствует текущей ситуации на рынке. По мнению участников рынка, существенным недостатком проекта является то, что квартиры меблированы не полностью. "Это может негативно сказаться на темпах сдачи двух- и трехкомнатных квартир", - говорят арендодатели. "Просчет финской компании заключается в том, что финны работают на петербургском рынке по европейским стандартам и сдают квартиры, повышая их арендную плату вместе с этажностью. У нас традиционно на 20-30% дешевле первые этажи. Остальные этажи сдаются обычно по одной цене", - считает Вероника Сурнина, старший менеджер отдела аренды компании "Петербургская Недвижимость". Кроме того, если бы к предоставляемой мебели финны добавили спальный гарнитур, диван, телевизор и несколько стульев, квартиры большей площади быстрее бы нашли своих арендаторов, считают риелторы. Первый доходный дом О том, что в Петербурге через несколько лет могут появиться доходные дома как распространенная практика, заявил на днях Юрий Осипов, председатель жилищного комитета город¬ской администрации. "Необходимость появления таких домов очевидна. Вопрос - кто возьмет на себя бремя работы?" - сказал чиновник. По его мнению, активизировать работу в этом направлении должен бизнес, а не городская администрация. При этом программа создания таких домов может появиться уже в следующем году. Справка: доходные дома - здания, построенные с целью извлечения дохода путем сдачи помещений внаем, - впервые появились в Петербурге в начале XVIII века, широкое распространение получили после указа 1769 года, разрешавшего устройство лавок в первых этажах зданий. В дореволюционной России было более 600 доходных домов. Основной пик их строительства в Москве и Петербурге пришелся на вторую половину XIX века. Небольшую комнату в доходном доме, рассчитанном на чиновников средней руки, можно было снять за 10-15 рублей в месяц (стоимость коровы). Что же касается мирового опыта, то во всем цивилизованном мире строительство и обслуживание доходных домов - успешный и прибыльный бизнес, стабильно обеспечивающий 10-13% годовых. В частности, в Канаде около половины населения проживает в съемных квартирах, в США - порядка 25-30%. В Москве официально существует лишь один доходный дом: нашумевший проект, реализованный Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) по адресу: Большой Николоворобьинский переулок, 10.
