Андрей Степаненко: "дефицит земли у строителей налицо"
22.03.2010 07:03 Глава Фонда имущества Петербурга и Российского аукционного дома Андрей Степаненко в феврале и марте провел феерические торги городской землей: строители отчаянно бились за участки под жилищное строительство, взвинтив цену в 4-5 раз (подробнее об этом читайте здесь>>>). В интервью "Деловому Петербургу" Андрей Степаненко рассуждает, надолго ли хватит энтузиазма у застройщиков и кто, вероятнее всего, купит на аукционе петербургские памятники архитектуры. "ДП": Как же получилось, что строители, которые только и делают, что жалуются на проблемы с финансированием, так много заплатили Фонду имущества за землю для жилищного строительства? Андрей Степаненко: Я и не сомневался, что именно так и будет, поэтому еще в декабре просил комитет по строительству дать мне не четыре участка, а хотя бы 15, потому что дефицит земли у строителей налицо. И именно этот дефицит - главная причина роста цен на торгах. Вторая причина кроется в самой природе строительного бизнеса, в желании владельцев строительных компаний не потерять все то, что они создали своим трудом. В строительном бизнесе много звеньев: маркетологи, финансисты, собственно строители. Земельный банк у многих компаний заканчивается, а зарплату всем этим людям все равно нужно платить. К тому же замораживание бизнеса влечет за собой потерю клиентских денег, а дома у нас по-прежнему строятся не только за счет банковских кредитов, но и за счет средств дольщиков. Все это пАндрей Степаненкоривело к тому, что строители снова вышли на земельные торги, чтобы, запустив новые проекты, сохранить действующий бизнес. И началась драка за земельные участки. Ни для кого не секрет, что, когда раньше, до кризиса, строители заявляли, что их рентабельность находится в пределах 15-20%, они несколько лукавили. Рентабельность их бизнеса была гораздо больше 20%. Теперь, в период кризиса, чтобы не заморозить работу своих компаний, строители готовы пересмотреть свои финансовые ожидания и начать работать с минимальной рентабельностью в пределах, скажем, 5-10%. Наверное, третья причина ажиотажного спроса на землю кроется в том, что возродился спрос на небольшие квартиры эконом-класса. Помимо частных покупателей такие квартиры приобретаются и городом, и Федерацией для осуществления различных социальных программ. Это квартиры площадью 33-42 м2 - сегодня на рынке их осталось очень мало. Городом на 2010 год зарезервировано 2,3 млрд рублей на покупку однокомнатных квартир со сроком сдачи в этом году. Но мы не торопимся объявлять конкурсы, потому что наши маркетинговые исследования показывают, что даже у тех компаний, которые продавали нам квартиры в прошлом году - "Росcтрой", "Ойкумена", "Дальпитерстрой", - их уже нет. Мы вымели все, а то, что осталось, забрали частные покупатели. И дефицит будет расти - в 2011 году квартир экономкласса не будет, если не начать строительство уже сегодня. "ДП": Какое количество участков вы сможете эффективно продать в этом году? Так, чтобы не сбить цену? Андрей Степаненко: Справедливая цена на землю - это больной вопрос для нас. С одной стороны, есть посыл федеральных властей строить как можно дешевле, с другой - перед нами стоит задача наполнять бюджет Петербурга. В торгах 17 февраля и 3 марта участвовали в общей сложности около 20 компаний. Предположу, что у каждой из них зарезервированы деньги на два участка. Получается примерно 40 участков, не считая тех четырех, которые мы продали. То есть можно выставить на торги еще как минимум 36 участков, не рискуя сбить цену. Я уже рассказал об этом и вице-губернатору Роману Филимонову, и председателю комитета по строительству Вячеславу Семененко: пускай Управление инвестиций работает, готовит землю, мы сможем ее продать. А вот что будет в следующем году - загадывать не берусь. Очень радует, что постепенно возвращается спрос на проекты комплексного освоения территорий. Нам удалось продать 100 га на Глухарской улице, а это значит, у инвесторов есть длинные деньги, есть возможность привлекать долгосрочные инвестиции. Появились и первые ростки проектного финансирования, не только в России, но и на Западе. Мы ведем переговоры с Hochtief AG, которая готова покупать участки в Петербурге под офисное строительство (подробнее об этом читайте здесь>>>). Речь идет о десятках тысяч квадратных метров помещений. Первоначально компания изучала московский рынок, но остановилась на Петербурге, потому что здесь дешевле. "ДП": А крупные петербургские лендлорды, которые сейчас по понятным причинам не в состоянии освоить свои обширные земельные банки, обращаются к вам с предложением найти покупателей на их активы? Андрей Степаненко: Обращаются, но пока я не могу назвать конкретные компании и адреса. Есть две строительные компании, до кризиса входившие в Топ-5, с которыми мы уже почти договорились. Но потом Фонд имущества провел те самые земельные торги, на которых цена взлетела в 4 раза, и владельцы земли сказали: нет, наши активы стоят дороже. В итоге мы идем на второй круг переговоров. "ДП": Почему же с самого начала люди пришли за землей к вам, а не к этим двум строительным компаниям? Андрей Степаненко: Очень просто. Четвертая причина ажиотажа на наших торгах в том, что мы продаем участки с полным пакетом документов, который включает в себя практически все необходимые согласования. И в этом главное отличие торгов Фонда имущества от вторичного рынка. Там масса незавершенных проектов, выставленных на продажу. Их владельцы могут сколько угодно говорить, что у них дешевле, чем у города. Но в реальности покупателю предлагаются сельхозземли без проектов межевания и планировки, без каких-либо договоренностей по инженерной инфраструктуре. Непонятно, где там размещать паркинги, детские сады и школы. Да, город продает по $400 за 1 м2, а участок без согласований можно купить по $250, но придется еще год потратить, чтобы его "упаковать", и всегда есть риск, что сделать это не удастся. А город отвечает за то, что продает. И если вдруг окажется, что была допущена ошибка, деньги можно будет вернуть, как в случае с "ЛенСпецСМУ". "ДП": А что там все-таки произошло? Действительно нашлась радиоактивная свалка на участке? Андрей Степаненко: Скажем так, не все особенности участков были должным образом учтены при формировании документации. Но участки от этого не перестали быть привлекательными, и многие строительные компании с нетерпением ждут повторных торгов. "ДП": Участки на вторичном рынке будут продавать через Фонд имущества или через Российский аукционный дом? Андрей Степаненко: Есть четкое разделение. Продать право на реализацию инвестконтракта можно только через Фонд имущества. Это будут открытые аукционы - голландские или английские. Но если ко мне приходит застройщик и хочет продать участок, находящийся у него в собственности, то сделать это можно будет только через Российский аукционный дом. "ДП": Не проще ли было бы объединить две эти структуры? Андрей Степаненко: Нет, пускай каждая из них занимается своим делом. Фонд имущества Санкт-Петербурга - приватизацией городского имущества и инвестконтрактами по городским землям, Российский аукционный дом - продажей имущества по всей стране, в том числе земель Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, собственности федеральных структур, госкомпаний и банков. На мой взгляд, это абсолютно четкое разделение. В ближайшем будущем Российский аукционный дом будет создавать собственную филиальную сеть. В том числе и для того, чтобы реализовывать имущество в рамках исполнительного производства, - там существует принцип территориальности. Нельзя на петербургской площадке продавать объекты, арестованные в Новосибирске. Продавать нужно именно в Новосибирске, и мы, я полагаю, скоро откроем там филиал. "ДП": Многие инвесторы, прежде всего московские, не понимают, почему федеральная торговая площадка находится здесь, у нас. Деньги в Москве, а товар в Петербурге - почему так? Андрей Степаненко: Это все потому, что я не просто патриот Петербурга, а патриот в квадрате. И, когда мы вели переговоры с главой Сбербанка Германом Грефом, я настоял на том, что площадка будет находиться именно в Петербурге. Сбербанк оценил итоги деятельности всех крупных продавцов имущества за последние 10 лет и выбрал именно петербургский фонд. В Москве ведь вообще не продают госсобственность - такова позиция мэра Лужкова. Продают только права аренды или места в гаражах. Уже через 2-3 месяца мы откроем офис в Москве, и не исключено, что он окажется успешнее петербургского. Зачастую потенциальные покупатели даже не знают, куда обратиться, чтобы приобрести тот или иной актив. Вот мы продали с торгов участок на Пухтоловой горе компании, которая занимается организацией скоростного движения между Петербургом и Хельсинки. Люди 2 года искали собственника земли, их долго водили за нос, одни говорили, что это земли Минобороны, другие говорили, что это земли РЖД. А в итоге они увидели рекламу, пришли на торги и купили. "ДП": То, что Российский аукционный дом создан в партнерстве со Сбербанком, не мешает вашему сотрудничеству с другими банками? Андрей Степаненко: Ни в коем случае. У нас хороший контакт с Александром Савельевым, главой банка "Санкт-Петербург". С ним мы согласуем для продажи целый перечень объектов. Мы активно работаем с НОМОС-Банком, ведем переговоры с банками группы ВТБ. Думаю, что к концу года мы подпишем договоры по меньшей мере с 20 банками. "ДП": Можно предположить, что главными хитами продаж станут в этом году памятники архитектуры, переданные в собственность Петербурга. Судя по тому, что эти объекты широко рекламировались на форуме MIPIM в Каннах, покупателей вы ищете главным образом среди иностранных инвесторов? Андрей Степаненко: Да, вероятнее всего, эти объекты заинтересуют прежде всего иностранцев. Есть вероятность, что к торгам подтянутся и наши петербургские инвесторы и будут конкурировать с зарубежными претендентами. Кроме того, нынешние арендаторы этих памятников вполне могут войти в альянс, например, с инвестбанками и также участвовать в торгах. "ДП": Когда же все-таки пройдут первые аукционы? Андрей Степаненко: Думаю, что Малый Гостиный двор на канале Грибоедова будет выставлен уже этой весной. Все остальное - до конца года. Справка: 12,4 млрд рублей составил объем продаж ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в 2009 году. "Фонд имущества" на 100% принадлежит КУГИ Петербурга. Компания создана в 1991 году в форме ГУ, в 2005 году акционирована. Владеет эксклюзивными правами на продажу и приватизацию госимущества Петербурга. 4,5 млрд рублей составил объем продаж за первые полгода работы ОАО "Российский аукционный дом". Компания создана распоряжением правительства РФ от 19 августа 2009 года. Основная деятельность - продажа имущества крупных собственников: госкорпораций, банков и крупного частного бизнеса.
