Парковка как страховка от провала
09.04.2010 12:31 Проблема нехватки парковочных мест в Петербурге, и особенно в его центре, хорошо известна. Оборудованных парковок не много. Чаще всего, и в лучшем случае, они расположены при торговых и офисных центрах и используются арендаторами или посетителями. Однако, и их хватает не всегда. И большинство автовладельцев вынуждены парковаться на прилегающих улицах, создавая проблемы с движением. Нет парковки – нет клиента Парковка как страховка от провала Парковка как страховка от провала В Петербурге существуют разработанные городом нормативы парковочных мест. Если здание не соответствует этим нормам, то объект может не пройти комиссию. По этим нормативам на объектах культуры, объектах обслуживающей, административной, производственной деятельности, рассчитанной на прием посетителей, к которым относятся бизнес-центры, торговые и торгово-развлекательные комплексы, предполагается наличие 1 машиноместа на 5 сотрудников в максимальную смену, а также 1 машиноместо на 10 единовременных посетителей при их максимальном количестве. Кроме того, есть классификация, разработанная Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) и классификация, разработанная объединением крупных консалтинговых компаний (Colliers, Knight Frank, Jones Lang La Salle). "В соответствии с такой классификацией, в бизнес-центрах класса "А" обязательна подземная, крытая многоуровневая наземная или организованная, охраняемая надземная парковка на прилегающей территории, - рассказывает директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. - БЦ класса "B+" требует организованную охраняемая парковка. Для класса "В" такая парковка факультативна". Однако, классификация города для выполнения обязательная, а нормы, установленные общественными организациями, носят рекомендательный характер "Российские нормативы жестче, чем на Западе, - отмечает руководитель отдела проектов и Игорь Лучкованалитических исследований АРИН Зося Захарова, - У нас они не зависят от локации и едины для всех районов города. Конечно, возможности обойти нормативы есть. Например, парковочные места могут быть вне выделенного под строительство участка. В центре города по объективным причинам это явление достаточно распространено". Впрочем, арендодатели сами понимают, что без парковок не обойтись. Нет парковки – нет покупателей. Особенно это касается бутиковых торговых центров, рассчитанных на людей, которые передвигаются исключительно на авто. Если нет покупателей, значит, возникает ротация арендаторов и объект стоит полупустой. Итогом отсутствия парковки становится провал проекта. "За примерами далеко ходить не надо - ТЦ "Априори" на Большом пр. Петроградской стороны, ТЦ "Эсфера" (первые 2 этажа жилого дома холдинга RBI), - говорит руководитель отдела торговых центров Praktis CB Екатерина Немирова. - Парковка – это основной момент, который приходится учитывать при строительстве торгового центра в центре города". Нет парковки – иди в класс "С" Бизнес-центры без собственной парковки также несут убытки. До кризиса нехватка парковочных мест не была в числе решающих факторов при определении размера арендной платы в бизнес-центрах. Сегодня арендаторы стали более требовательны, и предпочтение отдается объектам с паркингами. "Те бизнес-центры, которые не могут этого предложить, при высокой конкуренции и низком спросе вынуждены удерживать или привлекать арендаторов более низкими ставками аренды", - говорит Зося Захарова. ВNAI Becar утверждают, что при сравнении двух аналогичных объектов в одном месте офисы в бизнес-центре без парковки будут сдаваться на 20-30% дешевле. "Да и вообще, согласно современным стандартам объект без парковки не может быть классифицирован выше класса "С", - уверен Игорь Лучков. Догоняем Европу По сравнению с крупными городами Европы, стоимость парковки в Петербурге пока ниже. Парковка как страховка от провала "Мы далеко не в десятке городов-лидеров по стоимости парковки, - говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Евгения Васильева. – По стоимости паркомест Петербург стоит рядом с такими городами, как Рига, Бухарест, Берлин и Таллинн". Впрочем, у Северной столицы есть все шансы догнать и перегнать Европу. Эксперты считают, что единственный вариант для центра города – подземные парковки. За границей подземные паркинги расположены даже в центре города. Например, в Париже, Барселоне или Лондоне. Строительство подобных сооружений в Петербурге осложняют особенности почвы. Осложняют процесс развития парковок под землей - грунты. "Очевидно, что офисные центры должны быть обеспечены необходимым количеством парковочных мест, - говорит Евгения Васильева. - Правда, вопрос цены остается открытым. Если пытаться окупить проект парковки в короткие сроки, то и цены будут соответствующими, то есть высокими". Тем не менее, проекты подземных и автоматизированных паркингов начинают появляться. Пока реализованных проектов крайне мало. Например, трехуровневый подземный паркинг европейского класса на 550 м/м запроектирован в торгово-офисном комплексе "Стокманн Невский Центр". Первый в городе автоматизированный паркинг построен в БЦ Bolloev Center. Он позволяет оптимизировать количество мест в крытом паркинге. Среди заявленных проектов можно выделить проект Quattro Corti, где предусмотрен автоматизированный подземный двухуровневый паркинг на 120 м/м. Автоматизированная парковка экономит минимум 30% места за счет подъездных развязок. Они здесь не нужны: машина "забирается" с места и переносится в определенную ячейку. Однако стоит она в два-три раза дороже обычных парковок. По словам Игоря Лучкова, стоимость возведения составляет – 10-20 тыс. евро за одно машиноместо. Попытки придумать что-либо новое в деле размещения автомобилей пока терпят крах. "Новые идеи? – вопрошает Екатерина Немирова. – Как раз над этими новыми идеями уже который год думает администрация нашего города. Пока с переменным успехом. Появляются мысли, например, пересесть на велосипеды как в Китае, построить парковку в виде огромного "колеса обозрения"… Чего только не придумают! Но в реализуемости подобных идей можно усомниться". МНЕНИЕ Парковка как страховка от провала Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg: Безусловно, наиболее удобным и безопасным видом парковки является наземные паркинги на территории, прилегающей к объекту. Отличными примерами таких объектов являются ТРК "Питер-Радуга", "МЕГА", "Северный молл", "Гранд Каньон" и другие. В центральной части города или в районах с плотной деловой и коммерческой застройкой отсутствует возможность организации таких парковок из-за нехватки свободных территорий. Возможные варианты решения – строительство подземного или наземного многоуровневого паркинга. Однако, это технически сложные и отличающиеся высокой стоимостью строительства проекты. Можно строить и многоуровневые автоматические паркинги. Но сложность подобных сооружений не меньше, а стоимость строительства и обслуживания даже выше. Парковку можно устроить и на крышах торговых комплексов. Но такое устройство потребует дополнительной площади для организации съездов-въездов на крышу.
