Центр Петербурга интересует только фанатов и "массажные салоны"
16.05.2011 09:11 За последние 5 лет с жильем в центре Петербурга произошла любопытная метаморфоза. В 2006 году эксперты утверждали, что значительная часть квартир в исторических кварталах приобретается не с целью проживания, а для какой-либо "конверсии": последующей сдачи в аренду либо организации мини-гостиниц. На первых этажах приобретали под салоны и магазины, в крайнем случае владельцы пытались приспособить квартиры под офисы. Теперь ситуация кардинально изменилась. Квартиры в центре сегодня покупают, как правило, лишь для собственного проживания, с другими целями - крайне редко. Эта ситуация характерна для всех исторических кварталов, хотя у каждого района своя специфика. Центральный район поставлял на рынок наиболее привлекательные для съема варианты: острова состоятельные постояльцы недолюбливали, кварталы Адмиралтейского района воспринимали как чересчур удаленные от центра. "Золотой треугольник" (территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским) отвечал всем требованиям идеальной локации. Однако сегодня желающих вложиться в квартиры под аренду стало совсем мало: эта деятельность приносит слишком низкий доход (5-6% годовых, и то если без простоев) и требует значительных начальных вложений. Свои сложности у мини-отелей. "Есть примеры, когда собственники отказываются от мини-отелей и продают недвижимость", - делится наблюдениями заместитель директора агентства "Бекар" Леонид Сандалов. При организации магазинов и салонов к местроположению особые требования: далеко не всякое место обеспечит доходность этого вида предпринимательской деятельности."Для магазина принципиально важна проходимость той улицы, где он расположен. Если пешеходов нет, можно ничего и не затевать. Вторые или третьи дворы в этом смысле вообще неинтересны", - говорит генеральный директор агентства "Адвекс-Московский" Максим Чернов. Для обустройства офисов проходимость не важна, однако за последние предкризисные годы количество бизнес-центров в Центральном районе выросло в разы. "Жилье в центральных районах охотно берут под, как бы помягче выразиться, "массажные салоны" - в этом случае готовы платить в 1,5 раза выше обычной рыночной ставки", - добавляет Леонид Сандалов. Зато желающих приобрести жилье в домах старого фонда в последнее время прибавилось. Застройщики, работающие в историческом центре, несмотря на застой продаж, не готовы серьезно снижать цены на квартиры, тогда как владельцы вторичного жилья, если они заинтересованы в продаже, оказываются куда уступчивее. "Если продавец готов понизиться до разумных пределов, потенциальные клиенты вполне готовы рассматривать дома дореволюционной постройки. Когда цена устраивает, клиент всегда углядит и дополнительные плюсы в неновом жилье. Так, новостройки, как правило, значительно удалены от станций метро и торговых точек", - подмечает генеральный директор агентства "Динас" Юрий Сергеев. По данным БСН, средняя цена 1 кв.м в Центральном районе - 112 400 рублей. Выше - только в Петроградском районе (120 500 рублей). Показатели последнего объясняются ценниками Крестовского и Каменного островов, сам Петроградский остров ценится ниже. Жилье от Невы до Фонтанки идет в среднем по 133 282 рубля за 1 кв.м, дальше, до пл. Восстания, средние показатели снижаются до 106 824 рублей, кварталы вдоль Старо-Невского ценятся в среднем по 93 324 рубля за 1 кв.м. Но это запросы продавцов. Сегодня самые недорогие квартиры в районе предлагаются по цене от 3 млн рублей. За эти деньги можно приобрести однокомнатную квартирку между пл. Восстания и Александра Невского. "Правда, вряд ли найдется за такие деньги квартира на фасаде дома, скорее с окнами во двор. Подобные предложения можно встретить также на Советских ул. или на наб. реки Фонтанки - во дворах", - говорит генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов. При этом однушку в старом фонде найти крайне сложно. Так, на Центральный район приходится меньше 4% общего числа выставленных в Петербурге однокомнатных квартир (это при том, что общая доля района в городском листинге сегодня превышает 13%). Самые дорогие однушки в актуальном предложении превышают 10 млн рублей, это примерно 210 тыс. рублей за 1 кв.м. В то же время в районе весьма активен рынок комнат. Наиболее бюджетные варианты (наб. Обводного канала) предлагают по 800-900 тыс. рублей, самые дорогие пытаются сбыть по 1,8-2 млн рублей, хотя основная масса продавцов все же ограничивает запросы планкой 1,5 млн рублей. "Даже в "золотом треугольнике" половина квартир во вторых-третьих дворах до сих пор не расселены. И перспектив у них крайне мало", - говорит Леонид Сандалов.
