Гендиректор "Главстрой-СПб": "демпинга никакого нет"
17.05.2011 08:57 DP.RU: Игорь Викторович, "Главстрой" вышел на рынок Петербурга накануне кризиса. Было заявлено четыре масштабных проекта... Игорь Евтушевский: Могу сказать, что кризис мы пережили отлично. Потому что именно в этот период мы заложили в основу бизнеса новые трезвые технологии строительства, технологии анализа себестоимости. Четко рассчитали их на перспективу. Откуда такие гигантские заработки? Оттого, что мы этим занимались. DP.RU: И каковы показатели вашей финансовой отчетности? Игорь Евтушевский: Сейчас в компании работают аудиторы. Отчет на основе их анализа будет готов в конце мая. Тогда и раскроем цифры. DP.RU: Конкурентов сильно раздражают ваши цены в "Северной долине". Они говорят, что 49 тыс. рублей за "квадрат" жилья с отделкой - это демпинг. А вы как считаете? Игорь Евтушевский: У нас очень высокая рентабельность в этом проекте. Так что это не цены низкие, а затраты маленькие. И демпинга никакого нет. Наша рентабельность - коммерческая тайна. Но чтобы была понятна суть "интересной экономики" - мы строим в 2 раза быстрее, чем другие. И технология работы четкая: у меня есть ежедневная картина производственного дня от подрядчика. Полная ясность в вопросе управления издержками. Так что это не чудо, а чистая экономика. DP.RU: На какой стадии находится "Северная долина"? Игорь Евтушевский: Первую очередь мы сдали в эксплуатацию и уже передаем жителям. Занимаемся благоустройством. По первому из трех домов начали процедуру сбора замечаний по квартирам. Создали службу эксплуатации квартир. По второй очереди заканчивается строительство первого из четырех корпусов. В октябре начнется передача жителям. Третья очередь сегодня в преддверии основной строительной стадии. Начнем где-то в мае. И, наконец, четвертая очередь на стадии проектной документации и экспертизы. Летом будет готова к строительству. Первый этап проекта, в который как раз входят эти четыре очереди, - 700 тыс. кв.м. А всего в "Северной долине" будет 2,7 млн кв.м жилья экономкласса. DP.RU: Из-за активного ввода жилья в "Северной долине" вы отложили начало продаж второго большого проекта - "Юнтолово". Решили не создавать конкуренцию самим себе? Игорь Евтушевский: Строить первую очередь "Юнтолово" мы начнем уже в этом году. Проекты крупные и в похожих сегментах. Но все-таки разные. "Северная долина" - проект массовой городской застройки. Классическая многоэтажка. А "Юнтолово" - хотя тоже массовая, но более щадящая и близкая к природе. Там будут дома в пять-шесть этажей, много парков и зеленых зон, река на территории. Будет ли между ними конкуренция? Да. Оба проекта в экономклассе. Но, разводя их во времени, мы не о конкуренции больше думаем. А о том, как создать для того же "Юнтолово" более понятную концепцию. Здесь привлекательный ландшафт и архитектура, но специфическая ситуация по транспорту. DP.RU: В планах города строительство метро в этом районе и скоростной трамвай. Игорь Евтушевский: Да, есть эффективная транспортная схема, которая замыкается на ЗСД. Но мы хотим, чтобы к началу заселения были не планы, а конкретное решение транспортного вопроса. И сейчас с городом активно этим занимаемся. DP.RU: Когда все-таки начнете стройку? Игорь Евтушевский: Этим летом. Там будет 2,2 млн кв.м жилья. Первая очередь - 115 тыс. кв.м. Вопрос количества очередей - вопрос экономики. Если "Юнтолово" будет так же популярно, как "Северная долина", будем наращивать объемы и темпы строительства. Пока начнем с небольшого объема. DP.RU: А проект на Шкапина - Розенштейна тоже летом стартует? Игорь Евтушевский: Сегодня мы ждем соответствующего постановления правительства города. Летом начнем стройку. Проект полностью поменял концепцию. Но мы уверены, что создали более актуальный продукт. До кризиса мы хотели строить там бизнес-центр - 240 тыс. кв.м офисов в одном месте. Но потом поняли, что для устойчивого развития района нужна многофункциональность. Поэтому предложили включить в проект 60 тыс. кв.м жилья, 30 тыс. кв.м офисов, гостиницу на 200 номеров (12 тыс. кв.м), торговлю, садики. Получился новый полноценный жилой квартал. Администрация города новую концепцию поддержала. Уверен, что с открытием ЗСД район из депрессивного станет крайне интересным. DP.RU: У Апраксина двора тоже светлые перспективы? Или это для вас больная тема? Игорь Евтушевский: Тема рабочая. Хотя эмоций в ней много. Сначала нас обвиняли в том, что мы все там разрушим. Теперь обвиняют в том, что ничего не делаем. Люди быстро меняют точку зрения. DP.RU: А как на самом деле? Игорь Евтушевский: Истина в том, что мы в рамках одобренной городом концепции будем делать реставрацию всего торгового комплекса. Именно реставрацию. Сейчас разрабатываем функциональное зонирование: расписываем, где будут офисы, где апартаменты, где культурная функция. Делаем новые сети, благоустройство. Эти изменения будут эффективными. DP.RU: Но вы по-прежнему считаете, что при более радикальном подходе, при изменении градостроительной концепции результат был бы лучше? Игорь Евтушевский: Я все время говорю, что градостроительные понимания людей за 300 лет изменились. Раньше на Апраксин двор все товары на подводах привозили и товарооборот был иной. Ситуация изменилась. Значит, и организация пространства должна меняться. Но общественность считает иначе, а мы к ее мнению прислушиваемся. Раз нельзя - значит, нельзя. На днях выходит постановление правительства по первым 12 корпусам. Оно позволит нам заниматься проектированием и реконструкцией. DP.RU: С арендаторами работу продолжаете? Игорь Евтушевский: С арендаторами разбирается город в лице КУГИ. А мы не являемся стороной в договорах аренды. Но видим, что идет активное выселение. На мой взгляд, порядка 70-75% проблем решено. До лета почти все выселения закончатся. Здесь у нас с городом полное понимание. DP.RU: Как обстоят дела с инвестиционными договорами? Игорь Евтушевский: С шестью инвесторами ведем переговоры и достигли предварительных договоренностей. По двум уже вышло мировое соглашение, утвержденное судом. Остальные - в процессе. Думаю, подписание состоится в ближайшее время. DP.RU: Концерн "Питер" в этом списке? Игорь Евтушевский: Они не инвесторы - они собственники. Они рассматривают продажу своих площадей. Город и площадки им уже дал, и преференции. Но разговор идет непростой. Правда, я не сомневаюсь, что к моменту окончания реконструкции квартала все точно разрешится. DP.RU: Вы делали корректировку инвестиций в проекты в связи с кризисом? Игорь Евтушевский: Оценка инвестиций - это абстракция. Порядок везде один и тот же. В четыре проекта мы суммарно инвестируем около 280 млрд рублей. В "Северную долину" - 130 млрд, в "Юнтолово" - 110 млрд, в Шкапина - 6 млрд, в реконструкцию Апраксина двора - 30 млрд. Да, в кризис стоимость строительства упала. Но сейчас опять начинается инфляция, и в итоге мы выйдем на те же цифры. DP.RU: До кризиса вы говорили о планах купить производство стройматериалов в Петербурге, чтобы обеспечить свои стройки. Эти планы в силе? Игорь Евтушевский: В кризис все эти планы мы свернули. Но сейчас к ним вернулись, снова ведем анализ существующих производств. Но пока сделок нет. И нас ничто не торопит. Сегодня на наши стройки стройматериалы поставляют более 270 компаний. У нас нет специальных требований. Есть подрядчики со своими поставщиками. После тендера мы заключаем с подрядчиком контракт и в его работу не лезем, если все эффективно. DP.RU: Свой земельный банк расширять не планируете? Игорь Евтушевский: У нас еще до кризиса был сформирован земельный банк под строительство - 5 млн кв.м недвижимости. И за последние годы он не изменился. На ближайшие 10 лет мы работой обеспечены. Но мы снова смотрим интересные пятна, хотя покупок пока нет. DP.RU: Насколько я знаю, вас недавно повысили в должности. Это так? Игорь Евтушевский: Да. Меня назначили заместителем генерального директора корпорации "Главстрой" по девелопменту. Это значит, что теперь я совмещаю должности генерального директора "Главстроя-СПб", гендиректора московского "Главстроя" и гендиректора сочинской компании "Роксибал", которая строит олимпийскую деревню. DP.RU: На каком этапе стройка в Сочи? Игорь Евтушевский: Заканчиваем подготовку территории. Олимпийская деревня, где будут жить спортсмены, а также члены национального и международного олимпийского комитетов, разбита на восемь зон. Первая зона начинает строиться. Там недавно заложен первый камень. Всего будет построено 316 тыс. кв.м недвижимости на участке 63 га. На нас все: и стройка, и благоустройство, и мебель. Стоимость проекта - 25 млрд рублей. DP.RU: В Москве "Главстрой" строит столько же, сколько в Петербурге? Игорь Евтушевский: Там у нас сейчас девять проектов площадью около 1 млн кв.м. Так что масштабы работы меньше, чем в Петербурге. Кроме того, в Москве мы строим только жилье. В самом городе - бизнес-класс, в Подмосковье - эконом. Есть и единичные элитные проекты в самом центре столицы. DP.RU: В какой из двух столиц строителям работать легче? Игорь Евтушевский: В Петербурге все понятнее. Если я имею законное право строить - я защищен. Рисков меньше. И цена квадратного метра ниже. А в Москве (и раньше при Лужкове, и сейчас при Собянине) не налажена процедура введения в оборот площадок под жилищное строительство. Законодательство требует проводить аукционы на приобретение инвестиционного права на строительство. Но там нет такой практики. А это идет вразрез с действующим сейчас законодательством. Попытки создать законодательную базу результата пока не дали. DP.RU: А где вы живете? Игорь Евтушевский: Официально - в Москве. Реально - в самолетах между тремя городами. А во время стартапа проектов в Петербурге 2 года жил здесь. DP.RU: Покупать жилье в своих проектах не планируете? Игорь Евтушевский: Нет. По соглашению я не имею на это права. Может возникнуть конфликт интересов. DP.RU: Дадите прогноз роста цен на жилье? Игорь Евтушевский: Рост цен - это чистая инфляция. Я должен много строить и много продавать. Мой товар не уникален, он массовый. Раз потребитель не хочет покупать его по 100 тыс. рублей за квадратный метр, я и продавать по этой цене не буду. В ближайшее время цены мы поднимать не будем. DP.RU: Качество работы от этого не пострадает? Игорь Евтушевский: Качество нельзя заложить на перспективу. Это ежедневная работа. Если я не буду бриться, то завтра качество моей физиономии резко снизится. И здесь то же самое. DP.RU: Банковских кредитов у вас много? Игорь Евтушевский: У нас проектное финансирование. Но, поскольку у нас гигантские обороты и большие прибыли, мы имеющиеся кредиты успешно гасим. А на стройку кредитов нет - они нам не нужны. DP.RU: Сегодня модная тема - облигации и IPO. Планируете привлекать стороннее финансирование? Игорь Евтушевский: Нет таких задач. Это инструмент для поиска денег. А у нас их и так достаточно. Биография Игоря Евтушевского: родился 25 сентября 1965 г. в Саратове. 1982 г. - поступил на механико-математический факультет Саратовского государственного университета. 1983-1985 гг. - проходил службу в Вооруженных силах СССР. 1989 г. - окончил Саратовский государственный университет по специальности "математика". Специализация - математический анализ. 1993-2007 гг. - возглавлял ряд московских организаций, специализирующихся на инвестициях, девелопменте, строительстве, консалтинге. С сентября 2007 г. по настоящее время - генеральный директор ООО "Главстрой-СПб". С ноября 2009 г. по настоящее время - заместитель генерального директора корпорации "Главстрой" по девелопменту. "Главстрой-СПб": петербургская компания, подконтрольная Олегу Дерипаске, основное направление деятельности - комплексное освоение больших городских территорий. Компания основана в декабре 2006 г. Все участки под будущие проекты были приобретены на открытых торгах Фонда имущества в 2007 г. В активе компании более 700 га земли, более 5 млн кв.м проектируемых помещений. Объем инвестиций в заявленные проекты - более 250 млрд рублей. В 2009 г. был дан старт проекту "Северная долина" на 80 тыс. человек. В 2011 г. начнет строиться первая очередь нового жилого района "Юнтолово" и многофункционального квартала в границах ул. Шкапина и Розенштейна. Компания занимается комплексным преобразованием территории Апраксина двора.
